Đất đang có tranh chấp có được phép chuyển nhượng không?

Đất đai là một tài sản có giá trị. Việc tranh chấp đất đai hiện nay đã và đang xảy ra rất là nhiều khi những cơn sốt đất ngày càng lên cao. Vậy vấn đề đặt ra là khi đất đang có tranh chấp thì có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng, mua bán được không?

1. Các dạng tranh chấp đất đai: 

Căn cứ tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với các bên khác. Tranh chấp đất đai mang phạm vi rất rộng. Cụ thể có thể kể đến các dạng tranh chấp đất đai như sau:

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: 

Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể phát sinh những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất ví dụ như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất; hay những tranh chấp liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư;…

Tranh chấp về quyền sử dụng đất: 

Dạng tranh chấp này được hiểu là giữa các bên tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp thửa đất, ví dụ như tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp đòi lại đất;…

Tranh chấp liên quan đến đất: 

– Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn;

– Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất;

Việc xác định các dạng tranh chấp đất đai này có ý nghĩa rất lớn trong quá trình giải quyết: cụ thể sẽ giúp người dân nắm rõ được hồ sơ, quy trình giải quyết khi xảy ra tranh chấp đất đai. Và các cán bộ, cơ quan có thẩm quyền xem xét tiếp nhận hồ sơ để tiến hành giải quyết theo đúng trình tự tranh chấp đất đai.

2. Đất đang có tranh chấp có được chuyển nhượng, mua bán không?

Căn cứ tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để một thửa đất có thể chuyển nhượng được như sau:

* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Trong thời hạn sử dụng đất.

* Ngoài các điều kiện quy định tên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013.

* Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, theo quy định trên, đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai thì trước hết phải giải quyết tranh chấp theo đúng trình tự của luật quy định.

3. Hồ sơ, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

3.1. Trước hết, tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai: 

Căn cứ quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 tiến trình hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

– Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

– Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải: 

Căn cứ tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy trình thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

+ Người dân có nhu cầu làm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai

+ Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất

+ Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng. đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn. tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị. trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn. người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc. người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội. già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc. đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó. cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

+ Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

+ Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

3.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai: 

Sau khi tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai, có hai trường hợp xảy ra cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Hòa giải tại cơ sở thành: 

Khi hòa giải thành sẽ kết thúc tranh chấp.

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 Luật đất đai năm 2013.

Trường hợp 2: Hòa giải không thành: 

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết

–  Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

Theo thủ tục hành chính: 

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân do Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất giải quyết

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.

Theo thủ tục tố tụng dân sự: 

Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đang xảy ra tranh chấp).

Hồ sơ nộp gồm có các giấy tờ sau: 

– Đơn khởi kiện

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng)

– Giấy tờ tùy thân (Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân)

– Các tài liệu chứng minh về tranh chấp đất đai (ví dụ như sơ đồ địa chính,…)