Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuMua căn hộ chung cư đang bị kê biên tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Người mua có thể mất tiền nếu giao dịch không được pháp luật công nhận. Đặc biệt, việc ký hợp đồng không đồng nghĩa với quyền sở hữu đã được chuyển giao.
Vậy hợp đồng mua bán nhà đang bị kê biên có được công chứng không? Người mua cần kiểm tra những thông tin nào? Nếu đã đặt cọc hoặc thanh toán, phải xử lý ra sao? Bài viết dưới đây sẽ phân tích các quy định và lưu ý quan trọng.
>>> Xem thêm: Hợp đồng thế chấp tài sản là phần vốn góp trong công ty TNHH 1 thành viên
1. Căn hộ chung cư bị kê biên tạm thời có được mua bán không?
1.1. Kê biên tài sản trong thi hành án là gì?
Kê biên là biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự. Cơ quan thi hành án áp dụng để xử lý tài sản của người phải thi hành án.
Tài sản bị kê biên có thể là nhà ở, đất đai hoặc căn hộ chung cư. Việc kê biên nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo bản án, quyết định.
Khi căn hộ bị kê biên, chủ sở hữu không còn được tự do định đoạt tài sản. Việc chuyển nhượng phải tuân thủ quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài kê biên, pháp luật còn quy định biện pháp bảo đảm thi hành án. Một trong số đó là tạm ngừng giao dịch và đăng ký chuyển quyền.
Hai biện pháp này có mục đích ngăn chặn việc tẩu tán tài sản. Tuy nhiên, căn cứ và trình tự áp dụng không hoàn toàn giống nhau.
1.2. Điều kiện mua bán căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở
Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch.
Theo đó, nhà ở dùng để mua bán phải đáp ứng các điều kiện luật định. Trong đó, căn hộ phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được miễn.
Căn hộ cũng không được thuộc các trường hợp sau:
- Đang có tranh chấp về quyền sở hữu.
- Đang bị kê biên để thi hành án.
- Bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực.
- Đang chịu biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Đang chịu biện pháp ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền.
- Đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ.
Như vậy, căn hộ đang bị kê biên không đủ điều kiện mua bán thông thường. Các bên không thể tự do chuyển nhượng như tài sản không bị hạn chế.
Quy định này cũng áp dụng với căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận. Việc có sổ hồng không làm mất hiệu lực của quyết định kê biên.
Căn cứ: Điểm d khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.
1.3. Phân biệt kê biên với tạm ngừng giao dịch
Trên thực tế, nhiều người sử dụng cụm từ “kê biên tạm thời”. Tuy nhiên, cần kiểm tra chính xác văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
Pháp luật thi hành án dân sự quy định biện pháp bảo đảm tạm ngừng giao dịch. Biện pháp này có thể được áp dụng trước khi kê biên tài sản.
Theo Điều 66 và Điều 68 Luật Thi hành án dân sự 2025, Chấp hành viên có thể quyết định tạm ngừng giao dịch. Việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu cũng có thể bị tạm dừng.
Người phải thi hành án và người đang quản lý tài sản phải chấp hành quyết định. Họ không được tự ý chuyển nhượng hoặc thực hiện giao dịch khác.
Vì vậy, người mua cần xác định căn hộ đang thuộc trường hợp nào:
- Đã có quyết định kê biên tài sản.
- Đã có quyết định tạm ngừng giao dịch.
- Đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Có văn bản ngăn chặn từ cơ quan có thẩm quyền.
Mỗi trường hợp có căn cứ và hậu quả pháp lý riêng. Không nên chỉ dựa vào lời trình bày của người bán.
Căn cứ: Điều 66 và Điều 68 Luật Thi hành án dân sự 2025.
2. Hợp đồng mua bán căn hộ đang bị kê biên có được công chứng không?
2.1. Căn hộ đang bị kê biên không đủ điều kiện giao dịch
Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở là thủ tục quan trọng. Tuy nhiên, công chứng không thể thay thế điều kiện giao dịch.
Nếu căn hộ đang bị kê biên, tài sản không đáp ứng Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Do đó, các bên không thể thực hiện giao dịch mua bán thông thường.
Tổ chức hành nghề công chứng phải kiểm tra hồ sơ và điều kiện giao dịch. Công chứng viên có trách nhiệm từ chối nếu hợp đồng vi phạm pháp luật.
Việc hai bên tự nguyện ký kết không làm thay đổi tình trạng pháp lý. Người bán cũng không thể tự cam kết rằng căn hộ không còn bị kê biên.
2.2. Hợp đồng đã ký trước khi có quyết định kê biên
Đây là tình huống cần xem xét kỹ thời điểm giao dịch.
Không phải mọi hợp đồng được ký trước khi kê biên đều đương nhiên vô hiệu. Cần xác định thời điểm ký, công chứng và hoàn thành thủ tục chuyển quyền.
Cần kiểm tra thêm các yếu tố:
- Hợp đồng có được công chứng hợp lệ không?
- Người mua đã thanh toán bao nhiêu tiền?
- Căn hộ đã được bàn giao chưa?
- Quyền sở hữu đã được đăng ký sang tên chưa?
- Giao dịch có nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án không?
- Quyết định kê biên hoặc ngăn chặn được ban hành khi nào?
Nếu giao dịch đã hoàn thành trước thời điểm áp dụng biện pháp ngăn chặn, cần đánh giá hồ sơ cụ thể. Quyền lợi người mua có thể được xem xét dựa trên chứng cứ và quy định pháp luật.
Ngược lại, nếu giao dịch được lập để tẩu tán tài sản, nguy cơ bị yêu cầu tuyên vô hiệu rất lớn.
2.3. Giao dịch phát sinh sau khi căn hộ bị kê biên
Rủi ro tăng cao nếu người bán vẫn ký hợp đồng sau khi có quyết định kê biên.
Theo Luật Thi hành án dân sự 2025, người phải thi hành án không được tự ý chuyển quyền đối với tài sản đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn. Người quản lý tài sản cũng phải tuân thủ quyết định của Chấp hành viên.
Nếu phát hiện giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, Chấp hành viên có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Cơ quan có thẩm quyền cũng có thể được yêu cầu hủy giấy tờ liên quan.
Đặc biệt, trường hợp giao dịch chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền vẫn có thể bị xử lý. Người mua không thể chỉ dựa vào hợp đồng hoặc giấy nhận tiền để khẳng định quyền sở hữu.
Căn cứ: Khoản 4 và khoản 5 Điều 39; khoản 4 Điều 68 Luật Thi hành án dân sự 2025.
>>> Xem thêm: Cùng một loại giấy tờ, yêu cầu tiếp nhận có thể khác nhau tùy mục đích sử dụng; vì thế, hãy tìm hiểu kỹ về chứng thực
3. Rủi ro pháp lý khi mua căn hộ chung cư đang bị kê biên
3.1. Nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Đây là rủi ro lớn nhất đối với người mua.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực. Nội dung và mục đích giao dịch không được vi phạm điều cấm của luật.
Nếu hợp đồng vi phạm điều kiện giao dịch về nhà ở, hậu quả pháp lý cần được xem xét. Tòa án có thể tuyên giao dịch vô hiệu khi có đủ căn cứ.
Đặc biệt, giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu. Người mua cần thận trọng với những hợp đồng được lập sau quyết định ngăn chặn.
3.2. Nguy cơ mất tiền hoặc khó thu hồi khoản đã thanh toán
Người mua có thể đã giao tiền đặt cọc hoặc thanh toán một phần giá trị căn hộ. Tuy nhiên, giao dịch không thể tiếp tục nếu tài sản bị xử lý thi hành án.
Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu. Bên nhận tài sản phải hoàn trả những gì đã nhận theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
Tuy nhiên, việc thu hồi tiền không phải lúc nào cũng dễ dàng. Người bán có thể mất khả năng thanh toán hoặc không còn tài sản.
Người mua còn có thể phát sinh chi phí tranh chấp. Thời gian giải quyết cũng kéo dài.
3.3. Nguy cơ căn hộ bị xử lý để thi hành án
Khi căn hộ bị kê biên hợp pháp, cơ quan thi hành án có thể tổ chức xử lý tài sản. Tài sản có thể được bán đấu giá theo trình tự luật định.
Người mua sau thời điểm kê biên có nguy cơ không được nhận căn hộ. Việc đã thanh toán tiền không mặc nhiên làm phát sinh quyền ưu tiên sở hữu.
Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu, người mua cần chủ động cung cấp chứng cứ. Cơ quan thi hành án và Tòa án sẽ xem xét theo thẩm quyền.
3.4. Rủi ro phát sinh tranh chấp với người bán và bên thứ ba
Một căn hộ bị kê biên có thể liên quan đến nhiều chủ thể. Ví dụ, người bán đang nợ ngân hàng hoặc có nghĩa vụ theo bản án.
Người mua có thể phải làm việc với nhiều cơ quan. Các bên liên quan có thể gồm:
- Người được thi hành án.
- Người phải thi hành án.
- Cơ quan thi hành án dân sự.
- Ngân hàng nhận thế chấp.
- Cơ quan đăng ký đất đai.
- Tổ chức hành nghề công chứng.
Việc giải quyết tranh chấp có thể phức tạp. Người mua cần lưu giữ đầy đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán và trao đổi với người bán.
4. Cách kiểm tra và bảo vệ quyền lợi khi mua căn hộ chung cư
4.1. Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ
Trước khi đặt cọc, người mua cần kiểm tra hồ sơ căn hộ. Không nên chỉ xem bản chụp Giấy chứng nhận do người bán cung cấp.
Các giấy tờ cần kiểm tra gồm:
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
- CCCD (Căn cước công dân) của người bán.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
- Hồ sơ mua bán căn hộ với chủ đầu tư, nếu có.
- Văn bản kê biên hoặc giải tỏa kê biên, nếu từng phát sinh.
- Văn bản tạm ngừng giao dịch hoặc hủy bỏ biện pháp ngăn chặn, nếu có.
Người mua nên đề nghị xác minh tại cơ quan đăng ký đất đai. Có thể liên hệ cơ quan thi hành án để kiểm tra thông tin liên quan.
Đối với căn hộ đang bị ngăn chặn, cần yêu cầu người bán cung cấp quyết định cụ thể. Không nên chấp nhận lời hứa miệng về việc sắp được giải tỏa.
4.2. Không đặt cọc khi chưa làm rõ quyết định kê biên
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, việc đặt cọc không giúp căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng.
Người mua nên tạm dừng giao dịch nếu phát hiện căn hộ đang bị kê biên. Không nên chuyển tiền để giữ chỗ hoặc thanh toán trước.
Trường hợp đã đặt cọc, cần rà soát thỏa thuận và chứng từ. Người mua nên gửi yêu cầu bằng văn bản cho người bán.
Nội dung yêu cầu cần làm rõ tình trạng căn hộ. Đồng thời, cần xác định trách nhiệm hoàn trả tiền nếu giao dịch không thể thực hiện.
4.3. Xử lý khi đã ký hợp đồng hoặc thanh toán tiền
Nếu đã ký hợp đồng, người mua cần thu thập toàn bộ hồ sơ. Những tài liệu quan trọng gồm:
- Hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán.
- Văn bản công chứng, chứng thực.
- Chứng từ chuyển khoản và biên nhận tiền.
- Biên bản bàn giao căn hộ.
- Hồ sơ đăng ký sang tên.
- Quyết định kê biên hoặc văn bản ngăn chặn.
- Tin nhắn và trao đổi với người bán.
Tiếp theo, cần xác định thời điểm phát sinh giao dịch. Đây là căn cứ quan trọng để đánh giá quyền lợi của người mua.
Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án. Trường hợp có căn cứ, người mua cũng có thể đề nghị cơ quan thi hành án xem xét quyền lợi liên quan.
Không nên tự ý tiếp tục chuyển tiền hoặc chuyển nhượng lại căn hộ. Những hành vi này có thể làm phát sinh thêm rủi ro.
4.4. Chỉ tiếp tục giao dịch khi đã được giải tỏa hợp pháp
Căn hộ chỉ nên được đưa vào giao dịch khi không còn vướng mắc pháp lý. Người mua cần kiểm tra quyết định giải tỏa kê biên hoặc văn bản chấm dứt biện pháp ngăn chặn.
Việc người bán thông báo đã trả hết nợ chưa đủ để chứng minh tài sản được giao dịch. Cần có văn bản chính thức của cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi xác minh, các bên mới nên tiến hành ký hợp đồng. Hợp đồng mua bán căn hộ phải đáp ứng điều kiện về nội dung và hình thức.
Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc trường hợp phải công chứng hoặc chứng thực. Các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ trước khi thực hiện thủ tục.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán căn hộ cần mô tả rõ diện tích riêng và phần sở hữu chung. Các nội dung về bàn giao, thanh toán và nghĩa vụ tài chính cũng cần được ghi cụ thể.
Người mua nên yêu cầu công chứng viên kiểm tra hồ sơ. Đây là bước cần thiết để hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi.
>>> Xem thêm: Bạn đang cần giải pháp hỗ trợ giấy tờ linh hoạt? Hãy khám phá dịch vụ công chứng tại nhà
Kết luận
Mua bán căn hộ đang bị kê biên là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua có thể mất tiền hoặc vướng tranh chấp kéo dài. Vì vậy, cần kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi đặt cọc.
Hợp đồng mua bán nhà đang bị kê biên không thể được xem là giao dịch mua bán thông thường. Căn hộ phải đáp ứng điều kiện của Luật Nhà ở. Đồng thời, các bên phải tuân thủ quyết định của cơ quan thi hành án.
Nếu cần kiểm tra hồ sơ hoặc thực hiện công chứng mua bán nhà đất, khách hàng nên tìm đến đơn vị chuyên môn. Quý khách có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục phù hợp. Văn phòng hỗ trợ công chứng trong giờ hành chính, ngoài giờ và cả Thứ 7, Chủ nhật.
>>> Xem thêm: Cần tìm hiểu các thủ tục liên quan đến nhà đất? Hãy tham khảo thông tin từ văn phòng công chứng
>>> Xem thêm: Đừng để những băn khoăn về hồ sơ cản trở kế hoạch hoàn thiện giấy tờ; khám phá dịch vụ làm sổ đỏ
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com