Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuKhi nhờ người khác thay mặt thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, các bên thường lập hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, không phải hợp đồng nào cũng ghi rõ mức thù lao. Nhiều người cho rằng không có thù lao thì hợp đồng chỉ làm phát sinh nghĩa vụ cho một bên. Cách hiểu này chưa hoàn toàn chính xác.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, việc phân loại hợp đồng phụ thuộc vào nghĩa vụ của các bên. Không chỉ căn cứ vào việc có trả tiền hay không. Vì vậy, hợp đồng ủy quyền nhà đất không thù lao vẫn có thể làm phát sinh nghĩa vụ cho cả hai bên. Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định và những vấn đề cần lưu ý.
>>> Xem thêm: Hợp đồng cho thuê mặt bằng mở cơ sở chăm sóc sắc đẹp, Thẩm mỹ viện
1. Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất không ghi thù lao được hiểu thế nào?
1.1. Khái niệm hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Các bên có thể thỏa thuận về phạm vi và thời hạn ủy quyền.
Trong giao dịch nhà đất, nội dung ủy quyền thường gồm:
- Thay mặt tìm kiếm người mua hoặc người bán.
- Thỏa thuận giá chuyển nhượng trong phạm vi được giao.
- Ký hợp đồng đặt cọc nếu được ủy quyền.
- Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
- Nhận tiền chuyển nhượng nếu có nội dung ủy quyền.
- Bàn giao giấy tờ và tài sản liên quan.
Người được ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi đã xác lập. Họ không đương nhiên có quyền định đoạt mọi vấn đề liên quan đến nhà đất.
1.2. Không ghi mức thù lao có đồng nghĩa với ủy quyền miễn phí?
Không phải mọi hợp đồng thiếu điều khoản thù lao đều có cùng cách hiểu. Cần xem xét nội dung và ý chí của các bên.
Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thù lao trong hợp đồng ủy quyền. Theo đó, bên ủy quyền phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Nếu hợp đồng không ghi nhận việc trả thù lao, thông thường không phát sinh nghĩa vụ trả thù lao. Tuy nhiên, cần kiểm tra thêm các tài liệu liên quan.
Ví dụ, hai bên có thể lập giấy thỏa thuận riêng về khoản tiền công. Tin nhắn hoặc chứng cứ khác cũng có thể thể hiện thỏa thuận này.
Do đó, không nên chỉ dựa vào một điều khoản bị bỏ trống. Cần đánh giá toàn bộ quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng.
1.3. Phân biệt không có thù lao và không hoàn trả chi phí
Thù lao và chi phí thực hiện công việc là hai khoản khác nhau.
- Thù lao: Khoản tiền trả cho công sức thực hiện công việc được ủy quyền.
- Chi phí hợp lý: Khoản tiền thực tế cần thiết để thực hiện công việc.
- Khoản ứng trước: Tiền bên ủy quyền giao để phục vụ việc thực hiện nhiệm vụ.
Theo Điều 567 Bộ luật Dân sự 2015, bên ủy quyền phải thanh toán chi phí hợp lý. Quy định này áp dụng cả khi hợp đồng không thỏa thuận thù lao.
Ví dụ, người được ủy quyền phải đi lại để hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng. Họ phát sinh khoản chi hợp lý và có chứng từ phù hợp. Bên ủy quyền vẫn có thể phải hoàn trả khoản tiền này.
Như vậy, không có thù lao không đồng nghĩa với việc người được ủy quyền phải tự chịu mọi chi phí.
2. Hợp đồng ủy quyền nhà đất không thù lao có phải hợp đồng đơn vụ?
2.1. Tiêu chí xác định hợp đồng đơn vụ và hợp đồng song vụ
Điều 402 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các loại hợp đồng chủ yếu.
Theo đó:
- Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.
- Hợp đồng đơn vụ là hợp đồng mà chỉ một bên có nghĩa vụ.
Tiêu chí phân loại nằm ở nghĩa vụ pháp lý của các bên. Việc có trả thù lao không phải căn cứ duy nhất.
Một hợp đồng không có thù lao vẫn có thể phát sinh nhiều nghĩa vụ khác. Ngược lại, hợp đồng có thù lao cũng cần được xem xét theo nội dung cụ thể.
2.2. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền khi mua bán nhà đất
Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên được ủy quyền. Các nghĩa vụ quan trọng gồm:
- Thực hiện công việc theo ủy quyền.
- Thông báo về việc thực hiện công việc.
- Báo cho bên ủy quyền và người thứ ba khi vượt quá phạm vi ủy quyền.
- Bảo quản và giữ gìn tài liệu, phương tiện được giao.
- Giữ bí mật thông tin trong quá trình thực hiện.
- Giao lại tài sản và lợi ích thu được theo thỏa thuận.
- Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ.
Trong giao dịch nhà đất, người được ủy quyền phải tuân thủ đúng nội dung hợp đồng. Họ không được tự ý thay đổi giá bán nếu không có quyền quyết định.
Người này cũng không được sử dụng tiền chuyển nhượng trái với thỏa thuận. Nếu nhận tiền thay bên ủy quyền, họ phải bàn giao theo đúng cam kết.
2.3. Nghĩa vụ của bên ủy quyền dù không trả thù lao
Bên ủy quyền cũng có những nghĩa vụ pháp lý nhất định. Điều 567 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các nghĩa vụ này.
Cụ thể, bên ủy quyền phải:
- Cung cấp thông tin và tài liệu cần thiết.
- Giao phương tiện cần thiết để thực hiện công việc.
- Chịu trách nhiệm về cam kết trong phạm vi ủy quyền.
- Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra.
- Trả thù lao nếu có thỏa thuận.
Như vậy, bên ủy quyền vẫn có nghĩa vụ dù không phải trả tiền công.
Đây là điểm quan trọng khi xem xét loại hợp đồng. Không thể mặc nhiên kết luận hợp đồng là đơn vụ chỉ vì không ghi mức thù lao.
2.4. Kết luận về việc phân loại hợp đồng
Nếu hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ cho cả hai bên, có cơ sở xác định đây là hợp đồng song vụ. Điều này vẫn có thể xảy ra khi bên được ủy quyền không nhận thù lao.
Trong hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất, bên được ủy quyền phải thực hiện công việc. Bên ủy quyền phải cung cấp thông tin, tài liệu và thanh toán chi phí hợp lý.
Tuy nhiên, việc phân loại vẫn cần căn cứ vào thỏa thuận và nghĩa vụ thực tế. Không nên chỉ nhìn vào tên hợp đồng hoặc một điều khoản riêng lẻ.
>>> Xem thêm: Đang gấp rút hoàn thiện giấy tờ? Hãy kiểm tra yêu cầu chứng thực trước khi lên đường
3. Quyền chấm dứt hợp đồng ủy quyền không có thù lao
3.1. Bên ủy quyền có được đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.
Với hợp đồng không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, họ phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền cũng phải thông báo bằng văn bản cho người thứ ba biết. Quy định này đặc biệt quan trọng khi người được ủy quyền đang thực hiện giao dịch với người mua nhà đất.
Nếu không thông báo, giao dịch với người thứ ba vẫn có thể có hiệu lực. Ngoại lệ là trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết việc ủy quyền đã chấm dứt.
3.2. Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt không?
Bên được ủy quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không thù lao. Họ phải báo trước cho bên ủy quyền một thời gian hợp lý.
Quy định này giúp các bên chủ động xử lý công việc. Tuy nhiên, việc chấm dứt không làm mất nghĩa vụ đã phát sinh trước đó.
Ví dụ, người được ủy quyền đã nhận giấy tờ nhà đất. Khi chấm dứt hợp đồng, họ vẫn phải bàn giao lại tài liệu theo quy định.
Nếu đã nhận tiền đặt cọc hoặc tiền chuyển nhượng, việc bàn giao phải được thực hiện rõ ràng. Các bên nên lập biên bản để hạn chế tranh chấp.
3.3. Cần xử lý thế nào khi hợp đồng không ghi thù lao?
Khi muốn chấm dứt hoặc phát sinh tranh chấp, các bên nên thực hiện một số bước sau:
Bước 1: Kiểm tra nội dung hợp đồng
Cần xác định phạm vi ủy quyền, thời hạn và điều khoản chi phí. Đồng thời, kiểm tra giấy tờ thỏa thuận riêng nếu có.
Bước 2: Rà soát công việc đã thực hiện
Hai bên cần thống kê hồ sơ, tài sản và khoản tiền đã nhận. Các khoản chi phí cần có căn cứ chứng minh.
Bước 3: Gửi thông báo chấm dứt
Bên muốn chấm dứt cần thông báo theo quy định. Nội dung thông báo nên nêu rõ thời điểm chấm dứt.
Bước 4: Bàn giao và đối chiếu nghĩa vụ
Các bên cần bàn giao giấy tờ và tài sản. Những khoản chi phí còn tồn đọng cần được đối chiếu.
Bước 5: Thông báo cho người thứ ba
Nếu đang có giao dịch với người mua hoặc người bán, cần thông báo việc chấm dứt ủy quyền. Việc này giúp hạn chế rủi ro giao dịch phát sinh sau đó.
4. Lưu ý khi lập hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất không thù lao
4.1. Ghi rõ việc có hoặc không trả thù lao
Các bên nên ghi rõ hợp đồng có thù lao hay không. Nếu không trả thù lao, nên thể hiện bằng điều khoản cụ thể.
Ví dụ:
“Các bên thống nhất việc ủy quyền này không có thù lao. Bên ủy quyền có trách nhiệm thanh toán các chi phí hợp lý phát sinh trong quá trình thực hiện công việc, theo quy định pháp luật và thỏa thuận của các bên.”
Cách ghi này giúp hạn chế cách hiểu khác nhau. Đồng thời, nó phân biệt rõ tiền công và chi phí thực hiện.
4.2. Xác định cụ thể phạm vi ủy quyền
Đối với nhà đất, phạm vi ủy quyền cần được quy định chặt chẽ. Các bên nên xác định rõ:
- Thông tin thửa đất và tài sản gắn liền với đất.
- Quyền tìm kiếm và lựa chọn người mua.
- Quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng.
- Quyền ký hợp đồng đặt cọc.
- Quyền ký hợp đồng chuyển nhượng.
- Quyền nhận tiền và bàn giao tài sản.
- Quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Không nên sử dụng nội dung quá chung chung. Điều khoản rõ ràng giúp hạn chế việc vượt quá phạm vi ủy quyền.
4.3. Quy định trách nhiệm quản lý tiền và giấy tờ
Giao dịch nhà đất thường liên quan đến tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, hợp đồng cần quy định rõ cách quản lý tiền.
Nếu người được ủy quyền được nhận tiền, cần ghi rõ tài khoản hoặc phương thức nhận. Cần xác định thời hạn bàn giao tiền cho chủ sở hữu.
Các bên cũng nên quy định trách nhiệm bảo quản giấy chứng nhận và hồ sơ liên quan. Việc giao nhận nên có biên bản hoặc xác nhận.
4.4. Kiểm tra hình thức và điều kiện thực hiện ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền cần thể hiện đúng chủ thể và phạm vi công việc. Các bên phải có năng lực phù hợp để xác lập giao dịch.
Đối với nhà đất, cần kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Đồng thời, cần rà soát tình trạng pháp lý của bất động sản.
Không phải mọi hợp đồng ủy quyền đều bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, các bên cần kiểm tra quy định áp dụng cho giao dịch cụ thể. Việc công chứng có thể giúp xác nhận ý chí và hạn chế rủi ro về giấy tờ.
Đặc biệt, hợp đồng ủy quyền không làm chuyển quyền sở hữu nhà đất sang người được ủy quyền. Người này chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi đại diện đã xác lập.
>>> Xem thêm: Đừng xem nhẹ khâu chuẩn bị hồ sơ; tìm hiểu dịch vụ công chứng trước sẽ giúp bạn chủ động hơn
Kết luận
Việc không ghi mức thù lao không đồng nghĩa hợp đồng ủy quyền là hợp đồng đơn vụ. Theo Bộ luật Dân sự 2015, cần căn cứ vào nghĩa vụ của từng bên để phân loại. Trong giao dịch mua bán nhà đất, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc. Bên ủy quyền vẫn phải cung cấp tài liệu và thanh toán chi phí hợp lý. Vì vậy, hợp đồng ủy quyền nhà đất không thù lao vẫn có thể là hợp đồng song vụ.
Để hạn chế tranh chấp, các bên nên ghi rõ việc trả thù lao, chi phí và phạm vi ủy quyền. Nội dung về nhận tiền, bàn giao giấy tờ và chấm dứt hợp đồng cũng cần được quy định cụ thể. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, kiểm tra hoặc công chứng hợp đồng, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn và hỗ trợ phù hợp với quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Bạn đang chuẩn bị ký kết hợp đồng? Tìm hiểu trước thủ tục tại văn phòng công chứng sẽ giúp bạn chủ động hơn
>>> Xem thêm: Giấy tờ sở hữu nhà ở cần được kiểm tra kỹ trước khi nộp hồ sơ; tham khảo dịch vụ sang tên sổ hồng
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com