Việc di chúc chia đất chưa tách thửa là một tình huống pháp lý khá phổ biến nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rắc rối và tranh chấp. Khi một người lập di chúc muốn phân chia tài sản là quyền sử dụng đất thuộc một thửa đất lớn nhưng chưa hoàn thành thủ tục tách thửa, điều này có thể gây khó khăn cho việc thực hiện di chúc sau này. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết cách xử lý khi di chúc chia đất chưa tách thửa, các căn cứ pháp lý liên quan, những lưu ý quan trọng và ví dụ minh họa để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.
>>> Xem thêm: Câu chuyện có thật: Tranh chấp kéo dài chỉ vì không công chứng di chúc.
1. Thực trạng và rủi ro khi di chúc chia đất chưa tách thửa
Trong thực tế, nhiều cá nhân sở hữu các thửa đất có diện tích lớn và muốn chia cho nhiều người thừa kế khác nhau thông qua di chúc. Tuy nhiên, do chưa thực hiện việc tách thửa đất trước khi lập di chúc hoặc trước khi qua đời, dẫn đến tình trạng di chúc chia đất chưa tách thửa. Điều này tạo ra nhiều rủi ro pháp lý:
Di chúc dễ bị vô hiệu hoặc vô hiệu một phần: Nếu việc chia đất trong di chúc không tuân thủ các quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của địa phương, di chúc có thể bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.
Gây tranh chấp giữa những người thừa kế: Việc không rõ ràng về ranh giới, diện tích cụ thể của từng phần đất được chia sẽ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp gay gắt giữa những người thừa kế.
Khó khăn trong việc thực hiện quyền thừa kế: Người thừa kế sẽ không thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nếu đất chưa được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Phát sinh chi phí và thủ tục phức tạp: Quá trình giải quyết di sản sẽ tốn kém thời gian, công sức và chi phí cho việc đo đạc, lập bản vẽ, xin cấp giấy chứng nhận cho từng phần đất.
2. Căn cứ pháp lý về quyền lập di chúc và tách thửa đất
Để hiểu rõ cách xử lý khi di chúc chia đất chưa tách thửa, cần nắm vững các quy định pháp luật liên quan.
>>> Xem thêm: Bạn muốn giao dịch nhanh chóng, minh bạch? Hãy đến văn phòng công chứng!
2.1. Quyền định đoạt tài sản bằng di chúc
Theo Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế, phân định phần di sản cho từng người. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản được phép di chúc.
Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Quyền sử dụng đất được xem là một loại quyền tài sản.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2.2. Quy định về tách thửa đất
Việc tách thửa đất phải tuân thủ các điều kiện cụ thể do pháp luật đất đai và quy định của địa phương ban hành.
Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn (như Nghị định 43/2014/NĐ-CP) quy định chung về điều kiện tách thửa, hợp thửa.
Quyết định của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Các tỉnh, thành phố sẽ ban hành quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất (đất ở, đất nông nghiệp…) tại từng khu vực (nông thôn, đô thị). Đây là yếu tố cực kỳ quan trọng khi giải quyết việc di chúc chia đất chưa tách thửa.
3. Cách xử lý khi di chúc chia đất chưa tách thửa
Khi gặp tình huống di chúc chia đất chưa tách thửa, quá trình xử lý sẽ cần sự phối hợp giữa các quy định về thừa kế và đất đai.
3.1. Di chúc hợp pháp và khả năng thực hiện di chúc chia đất chưa tách thửa
Nếu di chúc hợp pháp và các phần đất được chia trong di chúc đáp ứng đủ điều kiện diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của địa phương, thì việc xử lý tương đối thuận lợi:
Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế. Những người thừa kế theo di chúc sẽ cùng nhau đến tổ chức công chứng để làm thủ tục khai nhận di sản. Văn bản khai nhận di sản sẽ xác định quyền của từng người thừa kế đối với từng phần đất theo di chúc.
Bước 2: Đo đạc, lập bản vẽ và xin tách thửa. Dựa trên văn bản khai nhận di sản và ý chí phân chia trong di chúc, các đồng thừa kế sẽ phối hợp với đơn vị đo đạc có chức năng để lập bản vẽ phân chia, sau đó nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng người thừa kế.
Ví dụ thực tế: Bà Mai có một thửa đất rộng 500m² tại quận X. Quy định của quận X cho phép tách thửa đất ở với diện tích tối thiểu là 40m². Bà Mai lập di chúc chia thửa đất này cho 3 người con, mỗi người 150m². Khi bà Mai qua đời, di chúc được công bố. Các con của bà Mai sẽ cùng nhau khai nhận di sản. Sau đó, họ sẽ làm thủ tục tách thửa thành 3 thửa đất riêng biệt, mỗi thửa 150m² và một phần còn lại 50m² (nếu không được di chúc cụ thể thì sẽ là tài sản chung). Vì các phần đất đều lớn hơn diện tích tối thiểu cho phép tách thửa, thủ tục sẽ được tiến hành bình thường.
3.2. Di chúc hợp pháp nhưng không thể tách thửa theo quy định
Đây là trường hợp phức tạp hơn, khi các phần đất được chia trong di chúc có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của địa phương.
Phương án 1: Các đồng thừa kế thỏa thuận hợp khối (đồng sở hữu chung). Đây là cách xử lý phổ biến nhất. Thay vì tách thửa, các đồng thừa kế sẽ đồng sở hữu chung toàn bộ thửa đất đó theo tỷ lệ phần mà mỗi người được hưởng theo di chúc. Khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên tất cả những người đồng sở hữu. Việc định đoạt thửa đất sau này (chuyển nhượng, thế chấp) phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
Phương án 2: Các đồng thừa kế thỏa thuận một người nhận toàn bộ và thanh toán lại. Một người thừa kế sẽ nhận toàn bộ thửa đất và có trách nhiệm thanh toán giá trị phần đất của những người thừa kế khác theo thỏa thuận hoặc định giá.
Phương án 3: Chuyển nhượng hoặc bán đấu giá và chia tiền. Nếu các đồng thừa kế không thể thỏa thuận được các phương án trên, có thể thống nhất chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho một bên thứ ba hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết bằng cách bán đấu giá tài sản và chia tiền tương ứng với tỷ lệ thừa kế của mỗi người.
Ví dụ thực tế: Ông Sĩ có một thửa đất 80m² tại quận Y. Quy định của quận Y là đất ở phải có diện tích tối thiểu 45m² mới được tách thửa. Ông Sĩ lập di chúc chia thửa đất này cho 2 người con, mỗi người 40m². Khi ông Sĩ qua đời, các con sẽ không thể tách thửa thành hai mảnh riêng vì diện tích 40m² không đáp ứng điều kiện tối thiểu.
Họ có thể chọn đồng sở hữu chung thửa đất 80m², mỗi người được hưởng 1/2 giá trị.
Hoặc một người con sẽ nhận toàn bộ 80m² và trả lại giá trị 40m² cho người con còn lại.
Hoặc bán cả thửa đất 80m² và chia đôi số tiền bán được.
3.3. Di chúc chia đất chưa tách thửa vô hiệu do vi phạm điều kiện về đất đai
Trong một số trường hợp, nếu di chúc vi phạm nghiêm trọng quy định về tách thửa hoặc các quy định khác của pháp luật đất đai, di chúc có thể bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ. Khi đó, phần di sản bị vô hiệu sẽ được giải quyết theo pháp luật (chia cho những người thừa kế theo hàng thừa kế và tỷ lệ quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).
4. Lời khuyên để di chúc chia đất hiệu quả và tránh tranh chấp
Để việc di chúc chia đất chưa tách thửa không gây ra những rắc rối sau này, người lập di chúc và những người thừa kế cần lưu ý:
4.1. Chủ động tách thửa trước khi lập di chúc (nếu có thể)
Đây là giải pháp tối ưu nhất. Nếu có ý định chia đất cho nhiều người, hãy thực hiện thủ tục tách thửa trước khi lập di chúc. Điều này đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch và thuận lợi cho việc thực hiện di chúc.
4.2. Tham vấn luật sư và công chứng viên
Trước khi lập di chúc, đặc biệt là với tài sản là quyền sử dụng đất, hãy tham vấn luật sư và công chứng viên. Họ sẽ giúp bạn kiểm tra các quy định về tách thửa tại địa phương, tư vấn cách thức lập di chúc sao cho phù hợp nhất với pháp luật và ý muốn của bạn, đồng thời dự liệu các tình huống có thể phát sinh.
4.3. Diễn đạt rõ ràng ý chí trong di chúc chia đất chưa tách thửa
Nếu buộc phải di chúc chia đất chưa tách thửa, cần ghi rõ trong di chúc về việc phân chia theo tỷ lệ phần trăm giá trị hay theo diện tích ước tính, và đặc biệt là chỉ ra rằng việc tách thửa sẽ được thực hiện sau này theo quy định của pháp luật. Nên có những chỉ dẫn về cách xử lý nếu không thể tách thửa (ví dụ: các bên đồng sở hữu hoặc một bên nhận và thanh toán cho bên kia).
Sau khi di chúc được công bố, các đồng thừa kế nên chủ động ngồi lại để thỏa thuận về phương án xử lý (tách thửa, đồng sở hữu, chia tiền). Nếu không thể thỏa thuận, việc yêu cầu Tòa án giải quyết sẽ tốn kém và mất thời gian.
Kết luận
Việc di chúc chia đất chưa tách thửa là một vấn đề pháp lý cần được xem xét cẩn trọng. Mặc dù người lập di chúc có quyền định đoạt tài sản của mình, nhưng việc phân chia đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện tách thửa. Để tránh rủi ro di chúc bị vô hiệu và những tranh chấp không đáng có, người lập di chúc nên chủ động thực hiện thủ tục tách thửa trước hoặc tham vấn ý kiến pháp lý chuyên sâu để có phương án xử lý phù hợp, đảm bảo ý chí của mình được thực thi một cách trọn vẹn và hợp pháp.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
