Định giá nhà đất công chứng góp vốn: tránh "hớ" ngay từ đầu

Định giá nhà đất công chứng góp vốn là một bước quan trọng quyết định tỷ lệ sở hữu, quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng góp vốn. Nếu không định giá đúng hoặc không hiểu rõ cơ sở pháp lý, bên góp vốn rất dễ rơi vào tình trạng “góp nhiều nhưng hưởng ít”. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy định pháp luật, quy trình định giá, và những lưu ý giúp bạn không bị thiệt khi thực hiện công chứng hợp đồng góp vốn bằng nhà đất.

>>> Xem thêm: Cách tránh tranh chấp khi lập công chứng hợp đồng góp vốn bằng nhà đất.

1. Tại sao cần định giá nhà đất khi công chứng góp vốn?

1.1 Xác định chính xác giá trị tài sản góp vốn

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở không chỉ là việc chuyển giao tài sản mà còn là cơ sở xác lập tỷ lệ vốn góp, quyền biểu quyết và phân chia lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh.
Việc định giá đúng tài sản sẽ bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn, tránh bị định giá thấp, dẫn đến mất công bằng trong phân chia lợi nhuận hoặc quyền kiểm soát doanh nghiệp.

1.2 Bắt buộc khi làm thủ tục công chứng

Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020:

“Thành viên góp vốn bằng tài sản khác không phải tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng thì phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho công ty…”

Và theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải:

“Được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực…”

=> Để công chứng hợp đồng góp vốn, giá trị tài sản góp vốn cần được xác định rõ trong hợp đồng.

>>> Xem thêm: Phí công chứng tại văn phòng công chứng bao nhiêu? Cập nhật bảng giá mới nhất

2. Cách thức định giá nhà đất công chứng góp vốn

2.1 Tự thỏa thuận giữa các bên

Các bên có thể tự thỏa thuận về giá trị quyền sử dụng đất, nhà ở khi lập hợp đồng góp vốn.
Tuy nhiên, mức giá này cần phản ánh đúng giá trị thực tế, tránh trường hợp bị cơ quan thuế hoặc tòa án xem xét lại khi có tranh chấp.

2.2 Thuê đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp

Các bên có thể thuê tổ chức thẩm định giá độc lập để định giá nhà đất góp vốn.
Kết quả thẩm định sẽ được đưa vào hợp đồng góp vốn và làm căn cứ công chứng, đăng ký góp vốn tại doanh nghiệp.

Theo Luật Giá năm 2012, thẩm định giá là dịch vụ bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và do tổ chức có chức năng thực hiện.

2.3 Dựa trên bảng giá đất của Nhà nước

Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá hoặc muốn tối thiểu hóa chi phí thuế/phí, có thể tham khảo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Tuy nhiên, bảng giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường và chỉ nên dùng để tính thuế, không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.

3. Ví dụ minh họa thực tế

Tình huống:

Bà A góp vốn với ông B để thành lập công ty bất động sản. Bà A dùng mảnh đất rộng 150 m² tại quận Bình Thạnh, TP.HCM để góp vốn. Hai bên định giá mảnh đất theo bảng giá nhà nước là 20 triệu đồng/m², tổng cộng 3 tỷ đồng.

Sau 5 năm, công ty phát triển mạnh, lợi nhuận tăng cao. Tuy nhiên, khi có tranh chấp phát sinh, tòa án xác định giá trị thực tế của mảnh đất lúc góp vốn là 50 triệu đồng/m² (tức 7,5 tỷ đồng).

Xem thêm: Mua đất qua nhiều đời chủ thì thủ tục sang tên sổ đỏ thực hiện thế nào?

Hệ quả:

Tỷ lệ góp vốn thực tế của bà A đáng lẽ là 50%, nhưng chỉ được ghi nhận 20%.
Tòa án tuyên giá trị định giá không hợp lý, bà A chỉ được chia lợi nhuận theo hợp đồng, không được điều chỉnh tỷ lệ góp vốn, vì đã công chứng hợp đồng với giá 3 tỷ đồng.

Bài học rút ra: Định giá thấp hơn thực tế sẽ khiến người góp vốn thiệt thòi về tỷ lệ sở hữu và quyền lợi lâu dài, đặc biệt khi công ty phát triển mạnh hoặc phát sinh tranh chấp.

>>> Xem thêm: Đã có đất nhưng chưa có sổ? Hãy tìm hiểu ngay thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu để đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp và tránh rắc rối pháp lý.

định giá nhà đất công chứng góp vốn

4. Những lưu ý quan trọng khi định giá nhà đất công chứng góp vốn

4.1 Nên ghi rõ phương pháp định giá trong hợp đồng

Dù là thỏa thuận miệng hay thuê tổ chức thẩm định, nội dung hợp đồng cần thể hiện rõ giá trị, cách định giá và thời điểm định giá.

4.2 Cân nhắc thuê đơn vị thẩm định uy tín

Nếu giá trị tài sản lớn hoặc dự án có quy mô lâu dài, việc thuê thẩm định viên sẽ giúp tránh rủi ro pháp lý và nâng cao độ tin cậy khi công chứng.

4.3 Cẩn trọng với bảng giá đất Nhà nước

Không nên dùng bảng giá Nhà nước để làm căn cứ góp vốn trong hợp đồng nếu muốn xác định quyền lợi thực tế chính xác.

>>> Xem thêm: Hợp đồng góp vốn nhà đất không công chứng: có giá trị pháp lý không?

>>> Xem thêm: Vốn pháp định góp vốn – Giải mã vai trò trong hợp đồng

Kết luận

Định giá nhà đất công chứng góp vốn là bước quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên trong suốt quá trình hợp tác, kinh doanh. Việc định giá không đúng hoặc chủ quan có thể khiến bên góp vốn bị thiệt hại về tỷ lệ sở hữu và phân chia lợi nhuận. Để tránh “hớ” ngay từ đầu, các bên cần xem xét kỹ lưỡng giá trị thực tế, sử dụng dịch vụ thẩm định chuyên nghiệp nếu cần, và thể hiện rõ ràng trong hợp đồng trước khi tiến hành công chứng.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.