Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTrong quá trình thuê nhà, đôi khi người thuê hoặc bên cho thuê có nhu cầu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn đã thỏa thuận. Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không đơn giản như việc dọn ra khỏi nhà, mà còn liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý như nghĩa vụ bồi thường, hoàn trả tiền thuê, và các thủ tục liên quan. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về quy định pháp lý, điều kiện, hậu quả và thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn theo quy định của pháp luật Việt Nam.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng sang tên sổ đỏ phù hợp với ai?
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh
1.1. Bộ luật Dân sự năm 2015
- Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13) quy định về hợp đồng thuê tài sản tại Chương XVI, Điều 472 đến Điều 481. Đây là cơ sở pháp lý chính điều chỉnh quan hệ thuê nhà giữa các bên.
- Điều 484 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chấm dứt hợp đồng thuê tài sản: “Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây: (1) Hợp đồng thuê có thời hạn thì chấm dứt khi hết thời hạn; (2) Thời hạn thuê đã hết nhưng các bên không gia hạn thì hợp đồng thuê chấm dứt; (3) Các bên thỏa thuận chấm dứt; (4) Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.”
- Điều 488 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này và phải thông báo ngay cho bên kia biết, trừ trường hợp quy định tại Điều 489 và Điều 490 của Bộ luật này.”
1.2. Luật nhà ở năm 2014
Luật nhà ở năm 2014 (Luật số 65/2014/QH13) và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định riêng về thuê nhà ở.
- Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trong đó có quyền “đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc theo quy định của Luật này.”
- Điều 127 Luật nhà ở năm 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở, trong đó có quyền “đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê nhà ở vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc theo quy định của Luật này.”
1.3. Nghị định hướng dẫn
- Nghị định số 76/2014/NĐ-CP ngày 30/8/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở.
- Nghị định số 99/2016/NĐ-CP ngày 01/11/2016 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
2. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
2.1. Chấm dứt do thỏa thuận chung
Theo quy định tại Điều 484 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn bất kỳ lúc nào nếu cả hai bên đồng ý. Đây là cách chấm dứt đơn giản nhất và không phát sinh tranh chấp.
Khi chấm dứt theo thỏa thuận, các bên cần lưu ý:
- Lập văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực
- Xác định rõ thời điểm chấm dứt, thời gian bàn giao lại nhà
- Quyết định việc hoàn trả tiền thuê, đặt cọc
- Phân chia chi phí sửa chữa (nếu có)
2.2. Chấm dứt đơn phương do lỗi của bên kia
Đối với bên thuê nhà:
Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn khi bên cho thuê nhà ở vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm:
- Bên cho thuê không giao nhà đúng thời hạn
- Bên cho thuê không sửa chữa nhà theo yêu cầu khi nhà bị hư hỏng
- Bên cho thuê tăng tiền thuê trái quy định hợp đồng
- Bên cho thuê can thiệp vào việc sử dụng nhà thuê của bên thuê
- Nhà thuê bị thu hồi do vi phạm pháp luật mà không phải do lỗi của bên thuê
- Các trường hợp vi phạm nghiêm trọng khác theo thỏa thuận
Đối với bên cho thuê:
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn khi bên thuê nhà vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, bao gồm:
- Bên thuê không trả tiền thuê đủ hoặc đúng hạn từ 03 tháng trở lên
- Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích thuê
- Bên thuê tự ý chuyển nhượng, cho thuê lại khi không được sự đồng ý của bên cho thuê
- Bên thuê làm hư hỏng, phá hoại nhà thuê nghiêm trọng
- Bên thuê có hành vi vi phạm pháp luật trong nhà thuê
- Các trường hợp vi phạm nghiêm trọng khác theo thỏa thuận
2.3. Chấm dứt do bất khả kháng hoặc lý do khách quan
Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, khi hoàn cảnh thay đổi trong khi thực hiện hợp đồng do lỗi của một bên thì bên đó phải chịu thiệt hại. Nếu hoàn cảnh thay đổi không do lỗi của các bên mà việc tiếp tục thực hiện hợp đồng có thể gây thiệt hại cho một bên thì bên bị thiệt hại có quy định:
- Yêu cầu bên kia thay đổi nội dung hợp đồng
- Yêu cầu bên kia chấm dứt việc thực hiện hợp đồng
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại
Các trường hợp được coi là bất khả kháng bao gồm: thiên tai, chiến tranh, dịch bệnh… Tuy nhiên, việc chấm dứt do lý do bất khả kháng cần có căn cứ chứng minh và thường áp dụng cho thuê nhà kinh doanh, không áp dụng phổ biến cho thuê nhà ở.
2.4. Chấm dứt trước thời hạn do nhu cầu riêng
Trường hợp một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không phải do lỗi của bên kia (ví dụ: người thuê nhà chuyển nơi ở, bên cho thuê muốn bán nhà…), thì tùy theo nội dung hợp đồng đã thỏa thuận mà có cách xử lý khác nhau.
Nếu hợp đồng có quy định về việc chấm dứt trước thời hạn do nhu cầu riêng, các bên thực hiện theo thỏa thuận đó. Nếu hợp đồng không có quy định, thông thường bên muốn chấm dứt phải thông báo trước cho bên kia một thời gian hợp lý (thường là 30 đến 90 ngày) và có thể phải bồi thường một phần thiệt hại cho bên kia.
3. Hậu quả pháp lý và nghĩa vụ các bên khi chấm dứt hợp đồng
3.1. Nghĩa vụ hoàn trả
Đối với bên thuê nhà:
- Bàn giao lại nhà cho bên cho thuê trong tình trạng nguyên vẹn (trừ hao mòn tự nhiên)
- Trả lại các thiết bị, đồ dùng đã nhận theo danh mục ban đầu
- Thanh toán đầy đủ các khoản tiền thuê, tiền điện, nước, gas, dịch vụ còn nợ
- Hoàn trả giấy tờ nhà ở (nếu có)
Đối với bên cho thuê:
- Hoàn trả tiền đặt cọc cho bên thuê (nếu không có căn cứ giữ lại)
- Hoàn trả tiền thuê đã nhận trước (nếu thuê trả trước)
- Thanh toán chi phí sửa chữa (nếu có thỏa thuận)
3.2. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại
Theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho bên bị vi phạm, trừ trường hợp vi phạm do sự kiện bất khả kháng.
Đối với bên thuê vi phạm nghiêm trọng:
- Phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê
- Không được hoàn trả tiền đặt cọc
- Phải tiếp tục trả tiền thuê cho đến khi bên cho thuê tìm được người thuê mới (nếu hợp đồng quy định)
Đối với bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng:
- Phải hoàn trả tiền đặt cọc và tiền thuê đã nhận
- Phải bồi thường thiệt hại thực tế, trực tiếp do vi phạm gây ra
- Phải chịu chi phí di chuyển, tìm nhà thuê mới cho bên thuê (nếu có)
3.3. Xử lý tiền đặt cọc
Tiền đặt cọc là khoản tiền để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp bên đặt cọc thực hiện đúng nghĩa vụ thì được nhận lại tiền đặt cọc; trong trường hợp bên đặt cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ thì không được nhận lại tiền đặt cọc.
Đối với bên thuê:
- Nếu bên thuê vi phạm hợp đồng dẫn đến chấm dứt: không được nhận lại tiền đặt cọc
- Nếu bên thuê chấm dứt đúng pháp luật (do lỗi bên cho thuê): được nhận lại tiền đặt cọc đầy đủ
- Nếu chấm dứt do thỏa thuận: tùy thỏa thuận, có thể được hoàn trả một phần hoặc toàn bộ
Đối với bên cho thuê:
- Nếu bên cho thuê vi phạm hợp đồng: phải hoàn trả gấp đôi tiền đặt cọc
- Nếu bên cho thuê chấm dứt đúng pháp luật (do lỗi bên thuê): được giữ lại tiền đặt cọc
>>> Xem thêm: Mẹo rút gọn thời gian thủ tục chứng thực
4. Thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà và lưu ý quan trọng
4.1. Thủ tục chấm dứt hợp đồng
Bước 1 – Thông báo chấm dứt hợp đồng:
Bên muốn chấm dứt hợp đồng phải gửi thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý (thường từ 30 đến 90 ngày tùy theo thỏa thuận). Thông báo cần nêu rõ lý do chấm dứt, thời điểm chấm dứt, yêu cầu giải quyết các vấn đề liên quan.
Bước 2 – Thỏa thuận chi tiết:
Các bên tiến hành thỏa thuận về các vấn đề:
- Thời gian bàn giao lại nhà
- Việc hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê
- Chi phí sửa chữa, hoàn thiện nhà
- Thanh toán các khoản tiền điện, nước, dịch vụ
Bước 3 – Lập văn bản chấm dứt hợp đồng:
Các bên lập văn bản chấm dứt hợp đồng thuê nhà có các nội dung chính:
- Thông tin các bên (họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD)
- Thông tin hợp đồng thuê nhà cũ (số hợp đồng, ngày ký, thời hạn thuê)
- Lý do chấm dứt hợp đồng
- Thời điểm chấm dứt
- Các thỏa thuận về nghĩa vụ tài chính
- Chữ ký các bên
Văn bản chấm dứt hợp đồng nên được công chứng tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý.
Bước 4 – Bàn giao nhà và các giấy tờ:
Các bên tiến hành bàn giao nhà theo thỏa thuận:
- Kiểm tra tình trạng nhà, thiết bị
- Bàn giao chìa khóa, điều hòa (nếu có), các thiết bị khác
- Bàn giao giấy tờ nhà (nếu có)
- Ký biên bản bàn giao
Bước 5 – Hoàn tất các nghĩa vụ tài chính:
Các bên thanh toán đầy đủ các khoản tiền theo thỏa thuận và lưu giữ chứng từ thanh toán.
4.2. Lưu ý quan trọng
Đối với bên thuê nhà:
- Đọc kỹ hợp đồng thuê nhà trước khi ký để nắm rõ các quy định về chấm dứt hợp đồng
- Giữ bằng chứng về việc gửi thông báo chấm dứt (email, tin nhắn, bưu điện)
- Chụp ảnh, ghi video tình trạng nhà khi nhận và khi trả để làm bằng chứng
- Yêu cầu bên cho thuê xuất hóa đơn, chứng từ khi thanh toán
- Kiểm tra hóa đơn điện, nước, internet trước khi trả nhà để tránh bị tính nợ cũ
Đối với bên cho thuê:
- Tuân thủ quy định pháp luật, không tự ý đuổi người thuê khi chưa đúng thủ tục
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà khi nhận bàn giao
- Giữ lại các giấy tờ, hóa đơn liên quan đến việc sửa chữa nhà
- Thanh toán đầy đủ, đúng hạn các khoản hoàn trả cho bên thuê
Cả hai bên cần lưu ý:
- Không tự ý thay đổi khóa cửa, mang đồ đạc của bên kia khi chưa có thỏa thuận
- Tranh chấp về chấm dứt hợp đồng thuê nhà có thể giải quyết bằng thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án
- Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự là 02 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm
>>> Xem thêm: Cập nhật thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền theo Luật Công chứng 2024.
Kết luận
Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi các bên phải nắm vững quy định pháp luật và thực hiện đúng thủ tục để tránh tranh chấp và thiệt hại không đáng có. Việc hiểu rõ các quy định về điều kiện, hậu quả pháp lý và thủ tục chấm dứt sẽ giúp các bên bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thực hiện các thủ tục liên quan đến chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách nhanh chóng và hiệu quả, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được hỗ trợ tận tình.
>>> Xem thêm: Ủy thác làm thủ tục đất đai – Tiết kiệm thời gian.
>>> Xem thêm: Dịch thuật tài liệu – cho mọi loại tài liệu từ hợp đồng đến website.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com