Những lưu ý khi đứng tên Sổ đỏ đất đồng sở hữu

Đất đồng sở hữu thường phát sinh trong trường hợp từ hai người trở lên cùng góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất. So với đất đứng tên riêng của cá nhân thì đất có nhiều người cùng sử dụng sẽ có những quy định riêng liên quan đến việc cấp và sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng.

* Lưu ý về cách gọi

– “Đất đồng sở hữu” là cách gọi quen thuộc của người dân để chỉ trường hợp nhiều cá nhân cùng có quyền sử dụng đối với một thửa đất. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, người dân không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Bài viết này áp dụng đối với trường hợp nhiều cá nhân cùng sử dụng đất nhưng không phải là vợ chồng hoặc thành viên hộ gia đình.

>>> Xem thêm: Tại Hà Nội, có văn phòng công chứng nào hỗ trợ làm dịch vụ sổ đỏ trọn gói ngoài giờ hành chính không?

– “Sổ đỏ”, “Sổ hồng” là cách gọi phổ biến của người dân đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, Nhà nước thống nhất sử dụng một mẫu Giấy chứng nhận chung theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

1. Quy định về đứng tên và cấp Sổ đỏ đối với đất đồng sử dụng

Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện.”

Từ quy định trên có thể thấy những vấn đề đáng chú ý sau:

– Quy định về ghi tên trên Giấy chứng nhận

Trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng thì trên Giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ họ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Cách ghi tên trên Sổ đỏ, Sổ hồng

Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn cụ thể cách ghi tên của những người cùng sử dụng đất như sau:

+ Trên mỗi Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin của người được cấp giấy. Sau đó ghi thêm nội dung “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất với…” và tiếp tục liệt kê tên của các cá nhân còn lại có chung quyền sử dụng đất.

+ Nếu các cá nhân cùng sử dụng đất có văn bản thỏa thuận cử một người đại diện đứng tên Giấy chứng nhận (văn bản có công chứng hoặc chứng thực) thì Giấy chứng nhận sẽ cấp cho người đại diện đó.

Trên Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin của người đại diện và dòng tiếp theo ghi rõ: “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất gồm…” kèm theo danh sách những người còn lại.

+ Trường hợp số lượng người cùng sử dụng đất quá nhiều, không thể ghi hết tại trang đầu của Giấy chứng nhận thì cuối trang sẽ ghi bổ sung nội dung dẫn chiếu đến phần ghi chú của Giấy chứng nhận.

– Số lượng Giấy chứng nhận được cấp

Theo quy định, mỗi người có chung quyền sử dụng đất sẽ được cấp 01 Giấy chứng nhận có nội dung giống nhau.

Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận bằng văn bản về việc chỉ cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện theo yêu cầu đó.

2. Quy định về sang tên Sổ đỏ đối với đất đồng sở hữu

Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất phải có chữ ký của tất cả các thành viên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định pháp luật.”

Theo đó, khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của toàn bộ những người có chung quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp chỉ một hoặc một số người muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình trong khi các thành viên còn lại không đồng ý bán toàn bộ thửa đất.

Đối với trường hợp này, điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đã quy định hướng xử lý như sau:

– Nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia theo từng phần cho từng người thì cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần đất tương ứng với quyền sử dụng của mình. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận riêng thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng.

– Nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia theo phần thì các thành viên phải cử người đại diện để thay mặt nhóm thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất.

Như vậy, trong trường hợp các đồng sở hữu không đồng ý bán toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng chỉ có thể tách phần diện tích thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện giao dịch riêng, với điều kiện thửa đất đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Kết luận: Đối với đất có nhiều người cùng sử dụng, việc cấp hoặc sang tên Sổ đỏ sẽ có một số điểm khác biệt so với đất đứng tên cá nhân như: phải ghi đầy đủ tên của tất cả người cùng sử dụng đất, mỗi người được cấp một Giấy chứng nhận hoặc cử người đại diện đứng tên theo thỏa thuận.

>>> Xem thêm: Phí công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng mua bán nhà được tính thế nào?

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Những lưu ý khi đứng tên Sổ đỏ đất đồng sở hữu”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

>>> Danh sách văn phòng công chứng hỗ trợ kiểm tra sổ đỏ thật giả tại Hà Nội

>>> Thủ tục chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản năm 2026

>>> Công chứng ủy quyền mua bán nhà đất được thực hiện qua mấy bước?

>>> Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền?

>>> Chi phí làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh cho căn hộ chung cư hết bao nhiêu tiền?

>>> Trang bổ sung Sổ đỏ là gì? Mất thì cấp lại thế nào?