Hợp thửa đất khi các lô đất không liền kề nhau: Có được không?
Trong thực tế quản lý và sử dụng đất, nhiều người sử dụng đất cùng đứng tên trên nhiều lô đất khác nhau thường đặt câu hỏi: “Có thể hợp thửa đất không liền kề được hay không?”. Đây là vấn đề quan trọng, bởi việc hợp thửa đất liên quan trực tiếp đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền chuyển nhượng và tách thửa sau này. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ quy định pháp luật hiện hành và những trường hợp cụ thể liên quan đến đất không liền kề.
Luật Đất đai 2024, Điều 188 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền hợp thửa, tách thửa khi có Giấy chứng nhận và đáp ứng điều kiện luật định.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 75 (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP): Hợp thửa đất chỉ áp dụng cho những thửa đất liền kề nhau và cùng mục đích sử dụng.
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về bản đồ địa chính, trong đó xác định ranh giới và vị trí các thửa đất làm cơ sở cho việc hợp thửa.
Như vậy, pháp luật hiện hành không cho phép hợp thửa đất khi các thửa không liền kề nhau.
2. Hợp thửa đất không liền kề – Có được không?
Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chỉ những thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng và cùng người đứng tên sử dụng đất mới được phép hợp thửa.
Điều này đồng nghĩa:
Đất không liền kề không đủ điều kiện hợp thửa thành một thửa duy nhất.
Trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa không liền kề thì cơ quan quản lý chỉ cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa riêng biệt.
Ví dụ minh họa: Ông A có hai thửa đất, một thửa ở xã X và một thửa ở xã Y, cùng loại đất trồng cây lâu năm. Do không liền kề nhau về mặt vị trí, ông A không thể hợp hai thửa này thành một thửa duy nhất trên sổ đỏ. Thay vào đó, ông sẽ có hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt.
3. Các trường hợp cụ thể liên quan đến đất không liền kề, hợp thửa đất không liền kề?
3.1 Người sử dụng đất có nhiều thửa trong cùng một xã nhưng không liền kề
Vẫn được cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa riêng biệt.
Không được hợp thửa thành một thửa duy nhất.
3.2 Người sử dụng đất có nhiều thửa ở nhiều xã, huyện khác nhau
Cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa riêng.
Không thể hợp thửa, vì không đáp ứng điều kiện liền kề và cùng đơn vị hành chính quản lý.
3.3 Trường hợp tách thửa và hợp thửa đồng thời
Người dân có thể vừa thực hiện tách thửa một lô đất, sau đó hợp thửa với một lô đất liền kề, nhưng điều này chỉ áp dụng cho đất liền kề. Đất không liền kề vẫn không được hợp nhất.
4. Lý do pháp luật không cho phép hợp thửa đất không liền kề
Bảo đảm quản lý đất đai thống nhất: Nếu hợp thửa đất không liền kề, việc xác định ranh giới hành chính sẽ gặp nhiều khó khăn.
Tránh nhầm lẫn trong cấp Giấy chứng nhận: Một Giấy chứng nhận chỉ nên phản ánh thông tin của một thửa đất hoặc nhiều thửa đất liền kề để đảm bảo tính rõ ràng.
Hạn chế tranh chấp: Đất không liền kề nhưng gộp chung một Giấy chứng nhận có thể dẫn đến nhầm lẫn về vị trí, ranh giới trong giao dịch.
Chủ sở hữu nhiều thửa đất có thể lập danh mục tài sản để dễ quản lý, đặc biệt khi tham gia các giao dịch lớn như thế chấp ngân hàng.
5.3 Giao dịch đồng thời nhiều thửa đất
Trong một số trường hợp, người dân có thể lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc thế chấp nhiều thửa đất khác nhau trong cùng một giao dịch. Điều này vẫn hợp pháp dù các thửa đất không liền kề.
Ví dụ thực tế: Năm 2023, tại Đồng Nai, một hộ gia đình có 3 thửa đất ở ba vị trí khác nhau nhưng muốn thế chấp ngân hàng. Ngân hàng đã chấp nhận ký hợp đồng thế chấp đồng thời cả ba thửa, nhưng yêu cầu kèm 3 Giấy chứng nhận riêng biệt.
6. Kinh nghiệm cho người dân khi sở hữu nhiều đất không liền kề, hợp thửa đất không liền kề
Kiểm tra kỹ quy định địa phương về tách thửa, hợp thửa trước khi tiến hành.
Chuẩn bị hồ sơ riêng cho từng thửa để tránh sai sót pháp lý.
Khi giao dịch, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn để lập hợp đồng bao quát nhiều thửa đất.
Quản lý Giấy chứng nhận cẩn thận, tránh thất lạc để bảo vệ quyền lợi lâu dài.
>>> Xem thêm: Quy trình chuẩn khi thực hiện Công chứng.
Kết luận
Pháp luật hiện hành quy định rõ: không thể hợp thửa đất không liền kề. Người sử dụng đất có nhiều thửa không liền kề sẽ được cấp nhiều Giấy chứng nhận riêng biệt. Tuy nhiên, các thửa đất này vẫn có thể được đưa vào chung một hợp đồng giao dịch hoặc thế chấp. Việc hiểu đúng quy định sẽ giúp người dân thực hiện thủ tục đất đai thuận lợi, tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi chính đáng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
