Công chứng chia tách đất: Giải pháp cho đất tranh chấp

Công chứng chia tách đất tranh chấp là một vấn đề phức tạp và thường không thể thực hiện được theo quy trình thông thường. Khi tài sản nhà đất đang có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc sử dụng, việc công chứng các giao dịch liên quan, bao gồm chia tách, sẽ bị đình chỉ để đảm bảo quyền lợi của các bên và tính toàn vẹn của pháp luật. Bài viết này sẽ phân tích các quy định pháp luật về vấn đề này, lý do công chứng viên từ chối công chứng, và những giải pháp để xử lý khi đất đang có tranh chấp.

>>> Xem thêm: Địa điểm công chứng an toàn, bảo mật hàng đầu – tìm hiểu về văn phòng công chứng ngay hôm nay!

1. Lý do công chứng viên từ chối công chứng chia tách đất tranh chấp

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Công chứng 2014, công chứng viên có nghĩa vụ và quyền hạn kiểm tra tính hợp pháp của các giao dịch. Một trong những nguyên tắc cơ bản là đảm bảo tài sản không có tranh chấp.

Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định về việc từ chối công chứng trong các trường hợp hợp đồng, giao dịch có nội dung vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội hoặc có đối tượng không được phép giao dịch. Việc tài sản đang có tranh chấp chính là một yếu tố khiến giao dịch đó trở nên không hợp pháp và tiềm ẩn rủi ro rất lớn.
Điểm b Khoản 1 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định rõ: Văn phòng đăng ký đất đai từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất nếu có một trong các căn cứ: “Đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất; đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đã có quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án dân sự đã có hiệu lực pháp luật”. Mặc dù điều này áp dụng cho cơ quan đăng ký đất đai, nhưng nó phản ánh nguyên tắc chung mà công chứng viên cũng phải tuân thủ.
Khi có thông tin về việc tranh chấp (ví dụ: có đơn khởi kiện tại Tòa án, có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, hoặc có thông báo của cơ quan có thẩm quyền), công chứng viên sẽ từ chối công chứng chia tách đất tranh chấp để tránh hậu quả pháp lý nghiêm trọng về sau, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo trật tự công.

2. Các giải pháp khi muốn công chứng chia tách đất tranh chấp

Khi đất đang có tranh chấp, việc công chứng chia tách đất tranh chấp là không thể. Tuy nhiên, vẫn có những giải pháp để xử lý vấn đề này, nhưng tất cả đều phải thông qua việc chấm dứt tình trạng tranh chấp.

>>> Xem thêm: Có bao nhiêu cách kiểm tra sổ đỏ thật hay giả mà người mua nhà cần biết?

2.1. Giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải, thương lượng

Đây là phương án được khuyến khích đầu tiên vì tính nhanh chóng và ít tốn kém. Các bên liên quan đến tranh chấp nhà đất cần ngồi lại để hòa giải, thương lượng, tìm ra tiếng nói chung.

Nếu hòa giải thành công, các bên có thể lập văn bản thỏa thuận hòa giải có chữ ký của tất cả các bên và có xác nhận của chính quyền địa phương (UBND cấp xã/phường).
Văn bản hòa giải thành này sẽ là cơ sở để một bên hoặc các bên rút đơn khởi kiện tại Tòa án (nếu đã khởi kiện) hoặc chấm dứt khiếu nại tại cơ quan hành chính.
Sau khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm và không còn bất kỳ vướng mắc pháp lý nào liên quan đến tài sản, các bên mới có thể tiến hành công chứng chia tách đất tranh chấp đã được hóa giải.

Ví dụ thực tế: Anh A và chị B là hai anh em đồng sở hữu một thửa đất nhưng tranh chấp về ranh giới. Sau khi được cán bộ địa chính hòa giải, hai bên đã thống nhất lại ranh giới và ký vào Biên bản hòa giải thành có xác nhận của UBND xã. Sau khi Biên bản hòa giải có hiệu lực và không còn khiếu nại, họ có thể mang giấy tờ đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng và thực hiện việc chia tách thửa đất.

>>> Xem thêm: Sai sót trong hợp đồng chia tách đất đã công chứng: Cách sửa chữa hiệu quả

2.2. Giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Nếu hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc gửi đơn khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ví dụ: UBND cấp huyện, cấp tỉnh).

Tại Tòa án: Tòa án sẽ thụ lý vụ án, tiến hành xét xử và ra bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp. Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật sẽ là căn cứ cuối cùng để xác định quyền sở hữu, sử dụng đất của các bên.
Tại cơ quan hành chính: Nếu tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính (ví dụ: tranh chấp đất đai chưa có Giấy chứng nhận mà đương sự không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc đang tranh chấp về ranh giới thửa đất mà chưa qua hòa giải cấp xã), cơ quan này sẽ ra quyết định giải quyết.

>>> Xem thêm: Quy trình công chứng hợp đồng chia tách đất: Từng bước chuẩn xác

Chỉ khi bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định giải quyết của cơ quan hành chính có hiệu lực pháp luật và chấm dứt hoàn toàn tranh chấp, các bên mới có thể mang bản án/quyết định đó cùng các giấy tờ liên quan đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng chia tách đất tranh chấp (giờ đã không còn tranh chấp).

Xem thêm: Sai sót trong hợp đồng chia tách đất đã công chứng: Cách sửa chữa hiệu quả

2.3. Các trường hợp không thể công chứng chia tách đất tranh chấp

Bạn cần lưu ý rằng, một khi đất đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án, hoặc có quyết định đình chỉ, cấm giao dịch của Tòa án/cơ quan có thẩm quyền, thì việc công chứng chia tách hay bất kỳ giao dịch nào khác liên quan đến tài sản đó là hoàn toàn không thể. Trong những trường hợp này, tài sản phải được giải tỏa kê biên hoặc quyết định đình chỉ phải được hủy bỏ thì mới có thể tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo.

>>> Xem thêm: Tách đất trước khi ly hôn: có nên Công chứng tách thửa?

4. Kết luận

Công chứng chia tách đất tranh chấp là một nút thắt pháp lý cần được gỡ bỏ trước khi các giao dịch liên quan đến tài sản được tiến hành. Công chứng viên sẽ từ chối công chứng nếu tài sản đang có tranh chấp để đảm bảo tính hợp pháp và quyền lợi của các bên. Giải pháp duy nhất là phải giải quyết dứt điểm tranh chấp thông qua hòa giải hoặc phán quyết của Tòa án/quyết định của cơ quan hành chính. Việc chủ động giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và triệt để sẽ giúp bạn sớm thực hiện được quyền của mình đối với tài sản nhà đất.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.