Người có thu nhập thấp là nhóm đối tượng được Nhà nước ưu tiên hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi mua nhà ở xã hội lại phát sinh nhu cầu chuyển nhượng. Vậy trong trường hợp này, người mua nhà ở xã hội cần đáp ứng những điều kiện gì, bao lâu thì được phép bán?
Theo quy định tại khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở xã hội được hiểu như sau:
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
Từ khái niệm trên có thể thấy, nhà ở xã hội không phải loại nhà ở được mua bán tự do, mà chỉ dành cho một số nhóm đối tượng nhất định theo chính sách an sinh của Nhà nước. Do đó, không chỉ điều kiện mua mà việc bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng bị ràng buộc bởi các điều kiện chặt chẽ.
Cụ thể, điểm d và điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:
Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc bán cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa không vượt quá giá bán ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
Ngoài ra, điểm e khoản 4 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 còn quy định rằng, sau thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu bên mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì được phép bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ hành chính hoặc cuối tuần không?
Trường hợp này:
Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế.
Riêng đối với nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập theo quy định.
Từ các quy định nêu trên, có thể rút ra một số điểm quan trọng như sau:
Không được mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư.
Nếu chưa đủ 05 năm mà có nhu cầu bán, thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Sau 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà và đã được cấp Giấy chứng nhận, nhà ở xã hội mới được phép mua bán theo cơ chế thị trường, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đối với trường hợp bên mua chuyển nhượng cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm, đồng thời không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội và hết thời hạn 05 năm, chủ sở hữu được quyền bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường hoặc chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.
Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 05 năm bị xử lý thế nào?
Mặc dù pháp luật đã quy định rõ thời hạn tối thiểu 05 năm mới được phép chuyển nhượng nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế vẫn tồn tại không ít trường hợp cố tình mua bán trái quy định hoặc tìm cách “lách luật” để sang nhượng khi chưa đủ điều kiện.
Để xử lý các trường hợp này, khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ:
Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu; bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp không bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi.
Theo đó, tiền mua nhà ở xã hội sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự; đối với tiền thuê mua, việc xử lý thực hiện theo khoản 1 Điều 175 Luật Nhà ở năm 2023. Trình tự, thủ tục cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, trong trường hợp mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn hoặc không đúng điều kiện, hậu quả pháp lý có thể xảy ra gồm:
Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội bị tuyên vô hiệu, không có giá trị pháp lý.
Bên mua buộc phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.
Nếu không tự nguyện bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi nhà ở xã hội theo quy định.
Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Sau bao lâu được bán nhà ở xã hội?“. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
