Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuMua bán nhà đất là giao dịch có giá trị lớn nên người mua cần đặc biệt thận trọng để tránh phát sinh tranh chấp hoặc gặp rủi ro pháp lý sau khi nhận chuyển nhượng. Trên thực tế, không ít trường hợp giao dịch bị vô hiệu do nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, đang thuộc diện quy hoạch hoặc bị thế chấp mà người mua không kiểm tra trước. Dưới đây là những quy định quan trọng cần nắm rõ khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất theo quy định mới nhất của pháp luật.
1. Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định một số trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể gồm:
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng từ cá nhân, trừ trường hợp việc nhận chuyển nhượng nhằm thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Cá nhân không sinh sống trong khu vực có rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng sẽ không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác nằm trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng;
– Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo Luật Đất đai 2024 hiện hành có 03 nhóm đối tượng không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những trường hợp nêu trên.
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng tặng cho đối với đất thổ cư được thực hiện thế nào?
2. Điều kiện để được chuyển nhượng nhà đất
* Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
– Thửa đất không có tranh chấp;
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp được pháp luật quy định ngoại lệ như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư và một số trường hợp đặc biệt khác;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng;
– Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
* Điều kiện đối với nhà ở được phép mua bán
Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở tham gia giao dịch mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ những trường hợp được miễn giấy tờ theo quy định;
– Không đang phát sinh tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu nhà ở;
– Đối với nhà ở có thời hạn sở hữu thì vẫn phải còn trong thời hạn sở hữu;
– Không bị kê biên để thi hành án, thi hành quyết định hành chính hoặc bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
– Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì không áp dụng điều kiện về tranh chấp và thời hạn sở hữu.
3. Cách kiểm tra nhà đất có quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật đất đai hiện hành, quyền sử dụng đất đang thế chấp hoặc thuộc quy hoạch trong một số trường hợp vẫn có thể được chuyển nhượng. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, người mua nên chủ động kiểm tra thông tin pháp lý trước khi giao dịch.
Một số cách kiểm tra phổ biến gồm:
– Tra cứu thông tin quy hoạch trực tiếp tại UBND cấp xã hoặc UBND cấp huyện nơi có đất;
– Tìm kiếm thông tin trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện để xác định tình trạng quy hoạch;
– Tham khảo ý kiến của công chức địa chính hoặc người dân sinh sống tại khu vực có đất;
– Đề nghị cung cấp thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đây được xem là phương thức kiểm tra chính xác và đáng tin cậy nhất.
>>> Có thể bạn quan tâm: Danh sách các Văn phòng công chứng làm việc cả thứ 7 và chủ nhật tại Hà Nội.
Theo Điều 59 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thông tin và dữ liệu đất đai được khai thác thông qua các hình thức sau:
– Tra cứu trực tuyến trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh, dịch vụ tin nhắn SMS, web service, API hoặc các ứng dụng được xây dựng từ cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia;
– Khai thác trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính;
– Các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Mặc dù có nhiều phương thức tra cứu khác nhau nhưng đối với hộ gia đình, cá nhân, việc nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin đất đai vẫn là cách thức hiệu quả nhất để xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất.
Người có nhu cầu kiểm tra thông tin quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp cần sử dụng Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 13/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Tại mục thông tin cần cung cấp trên phiếu, người yêu cầu lựa chọn các nội dung muốn tra cứu hoặc tích vào mục “Tất cả thông tin trên” nếu muốn nhận đầy đủ dữ liệu liên quan đến thửa đất.
Sau khi hoàn thiện phiếu yêu cầu, người dân thực hiện các bước theo trình tự quy định tại Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP để được cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin.
4. Quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa hộ gia đình, cá nhân bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện thủ tục đăng ký biến động và sang tên quyền sử dụng đất.
Địa điểm công chứng gồm:
– Văn phòng công chứng;
– Phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
Địa điểm chứng thực gồm:
– UBND xã, phường hoặc thị trấn nơi có nhà đất.
Nếu hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì sẽ không đủ điều kiện thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.
5. Phải hoàn thành thủ tục sang tên trong vòng 30 ngày
Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định người nhận chuyển nhượng nhà đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ sang tên được nộp tại Bộ phận Một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh). Sau khi tiếp nhận, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết theo thẩm quyền.
Có thể thấy, việc nắm rõ các quy định về điều kiện chuyển nhượng, kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất, công chứng hợp đồng và thời hạn sang tên sẽ giúp người mua hạn chế rủi ro và bảo đảm quyền lợi của mình trong quá trình giao dịch. Nếu nhà đất đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định, các bên có thể thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ theo đúng trình tự để hoàn tất việc chuyển nhượng một cách nhanh chóng và hợp pháp.
>>> Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Mua nhà đất cần lưu ý gì? 5 quy định không thể bỏ qua”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.
>>> Làm Giấy khai sinh cho con cần chuẩn bị những giấy tờ gì?