Đăng ký hợp đồng đặt cọc có bắt buộc không?

Hợp đồng đặt cọc là một hình thức phổ biến nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán bất động sản. Tuy nhiên, một trong những vấn đề khiến nhiều người thắc mắc là liệu đăng ký hợp đồng đặt cọc có phải là thủ tục bắt buộc hay không. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ quy định pháp luật, các trường hợp cụ thể và đưa ra ví dụ minh họa để bạn đọc hiểu rõ hơn.

>>> Xem thêm: Khi nào nên nhờ luật sư kiểm tra Hợp đồng đặt cọc trước khi ký?

1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Căn cứ pháp lý:
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

2. Đăng ký hợp đồng đặt cọc là gì?

Là việc đưa hợp đồng đặt cọc vào hệ thống quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm ghi nhận sự tồn tại của hợp đồng và bảo vệ quyền lợi cho các bên.

>>> Xem thêm: Tại sao không nên bỏ qua bước làm công chứng trong mọi giao dịch quan trọng?

3. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải đăng ký không?

Hiện tại, pháp luật dân sự không bắt buộc phải đăng ký hợp đồng đặt cọc, trừ khi:

Hợp đồng đặt cọc có liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất mà các bên có yêu cầu công chứng, chứng thực.
Các bên có thỏa thuận yêu cầu đăng ký hoặc công chứng hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ pháp lý:
Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Điều 122 Luật Đất đai 2013 và Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản chính thức phải được công chứng, chứng thực, không yêu cầu bắt buộc đối với hợp đồng đặt cọc.

Dù không bắt buộc, nhưng vẫn nên được thực hiện trong các trường hợp sau:

Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, căn hộ, nhà ở – để tránh tranh chấp hoặc bên thứ ba can thiệp.
Giao dịch có giá trị lớn, cần chứng minh về thời điểm ký kết, tài sản đã giao.
Bên đặt cọc muốn có căn cứ pháp lý rõ ràng trong trường hợp khởi kiện.

4. Đăng ký ở đâu?

Tùy theo tính chất của hợp đồng và loại tài sản, có thể thực hiện đăng ký hoặc công chứng hợp đồng đặt cọc tại:

Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng: nếu các bên yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc.
Văn phòng đăng ký đất đai: nếu tài sản đặt cọc liên quan đến quyền sử dụng đất và các bên yêu cầu ghi nhận tạm thời quyền ưu tiên.

Xem thêm: Hợp đồng ủy quyền có thời hạn trong bao lâu?

>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ trọn gói tiết kiệm thời gian và chi phí

5. Ví dụ minh họa thực tế

Trường hợp 1: Ông A và bà B ký hợp đồng đặt cọc mua bán một mảnh đất với số tiền đặt cọc 500 triệu đồng. Hai bên ký hợp đồng viết tay, không công chứng. Một tuần sau, bà B bán mảnh đất đó cho người khác.
⇒ Trường hợp này, nếu không có đăng ký hợp đồng đặt cọc, ông A sẽ khó chứng minh quyền ưu tiên hoặc yêu cầu bên thứ ba dừng giao dịch.

Trường hợp 2: Cũng với nội dung tương tự, nhưng hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng. Khi xảy ra tranh chấp, ông A có căn cứ pháp lý rõ ràng để khởi kiện và yêu cầu bồi thường theo hợp đồng.

>>> Xem thêm: Hợp đồng ủy quyền có thể gia hạn không? Căn cứ pháp lý và hướng dẫn thực hiện

Kết luận:

Mặc dù đăng ký hợp đồng đặt cọc không phải là thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật hiện hành, nhưng trong nhiều trường hợp sẽ giúp:

Tăng tính pháp lý và giá trị chứng minh.
Tránh được các tranh chấp không mong muốn.
Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Do đó, đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc liên quan đến bất động sản, các bên nên chủ động công chứng hoặc đăng ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo an toàn pháp lý.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.