Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuĐiều khoản hủy hợp đồng đặt cọc là nội dung cần được cân nhắc kỹ khi các bên ký kết giao dịch mua bán nhà đất. Một điều khoản phù hợp có thể giúp các bên chủ động xử lý khi giao dịch không thể tiếp tục. Đồng thời, nội dung này còn giúp hạn chế tranh chấp về tiền đặt cọc.
Trên thực tế, nhiều người muốn bổ sung điều kiện để được hủy hợp đồng mà không mất tiền cọc. Tuy nhiên, không phải cứ ghi cụm từ “hủy hợp đồng không mất tiền” là có thể bảo đảm quyền lợi.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, hậu quả của việc đặt cọc phụ thuộc vào thỏa thuận và tình huống thực tế. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tiền cọc có thể thuộc về bên nhận cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối, họ có thể phải hoàn trả tiền cọc và khoản tiền tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vậy cần xây dựng điều khoản như thế nào để có thể rút khỏi giao dịch đúng luật? Những trường hợp nào nên được quy định rõ trong hợp đồng? Nội dung dưới đây sẽ giúp bạn hiểu cách soạn thảo và những điểm cần lưu ý.
>>> Xem thêm: Chứng thực hợp đồng mượn quyền sử dụng đất để làm trang trại nông nghiệp
1. Hiểu đúng về điều khoản hủy hợp đồng đặt cọc không mất tiền
1.1. Điều khoản hủy hợp đồng giúp bảo vệ quyền lợi các bên
Hợp đồng đặt cọc thường được sử dụng để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khoản tiền đặt cọc thể hiện cam kết của các bên đối với giao dịch dự kiến.
Tuy nhiên, quá trình thực hiện có thể phát sinh những tình huống ngoài dự kiến. Người mua có thể không vay được ngân hàng. Người bán cũng có thể không hoàn thành thủ tục pháp lý đúng thời hạn.
Nếu hợp đồng không quy định rõ cách xử lý, các bên dễ xảy ra tranh chấp. Vì vậy, nên thống nhất trước những trường hợp được chấm dứt thỏa thuận và cách hoàn trả tiền cọc.
1.2. Không phải cứ hủy hợp đồng là được nhận lại tiền cọc
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, hậu quả pháp lý của việc đặt cọc phụ thuộc vào hành vi của các bên và thỏa thuận liên quan.
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc có thể thuộc về bên nhận cọc. Ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối, họ có thể phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương giá trị tiền cọc.
Quy định này cũng cho phép các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, việc xác định rõ điều kiện hoàn trả tiền cọc ngay từ đầu rất quan trọng.
Người mua không nên mặc định rằng mọi trường hợp thay đổi ý định đều được lấy lại tiền.
1.3. Các bên có thể thỏa thuận trường hợp hoàn trả tiền cọc
Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận về cách xử lý tiền đặt cọc trong phạm vi pháp luật cho phép. Đây là cơ sở để xây dựng điều khoản bảo vệ quyền lợi khi giao dịch không thể tiếp tục.
Chẳng hạn, các bên có thể thống nhất về trường hợp tài sản không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng. Một tình huống khác là người mua không được ngân hàng chấp thuận khoản vay theo điều kiện đã thỏa thuận.
Tuy nhiên, điều khoản cần nêu rõ điều kiện áp dụng và trách nhiệm của mỗi bên. Không nên chỉ ghi chung chung rằng một bên được hủy hợp đồng bất cứ lúc nào.
1.4. Phân biệt hủy bỏ hợp đồng và chấm dứt theo thỏa thuận
Trong giao dịch dân sự, hủy bỏ hợp đồng và chấm dứt hợp đồng không hoàn toàn giống nhau. Mỗi hình thức có căn cứ và hậu quả pháp lý riêng.
Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc trong những trường hợp cụ thể. Khi đó, cần quy định rõ việc hoàn trả tiền cọc và các nghĩa vụ còn lại.
Nếu muốn áp dụng cơ chế hủy bỏ hợp đồng, cần xác định căn cứ phù hợp theo quy định pháp luật và nội dung hợp đồng.
Việc dùng thuật ngữ chính xác sẽ giúp hạn chế cách hiểu khác nhau khi xảy ra tranh chấp.
2. Những điều khoản nên bổ sung để hạn chế nguy cơ mất tiền cọc
2.1. Điều khoản về điều kiện pháp lý của nhà đất
Khi đặt cọc mua bán nhà đất, người mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản. Hợp đồng cần xác định rõ thông tin thửa đất, nhà ở và người có quyền chuyển nhượng.
Các bên có thể thỏa thuận rằng giao dịch sẽ được tiếp tục khi tài sản đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật. Nếu phát hiện vướng mắc pháp lý thuộc trường hợp đã thỏa thuận, các bên sẽ xử lý theo cơ chế đã ghi trong hợp đồng.
Nội dung cần xác định rõ những vấn đề nào được xem là căn cứ chấm dứt. Ví dụ, tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc thông tin pháp lý do bên bán cung cấp không chính xác.
Không nên chỉ ghi rằng người mua được hủy nếu “cảm thấy không an toàn”. Điều kiện càng rõ thì khả năng áp dụng càng thuận lợi.
2.2. Điều khoản về việc vay vốn ngân hàng
Nhiều giao dịch mua bán nhà đất phụ thuộc vào khả năng vay vốn của người mua. Nếu khoản vay không được chấp thuận, người mua có thể gặp khó khăn khi thanh toán.
Các bên có thể thỏa thuận trước về trường hợp này. Điều khoản nên nêu rõ số tiền vay dự kiến, thời hạn xin vay và những điều kiện cần đáp ứng.
Đồng thời, cần xác định loại giấy tờ dùng để chứng minh việc ngân hàng từ chối cho vay. Có thể quy định thời hạn thông báo cho bên bán và thời hạn hoàn trả tiền cọc.
Ví dụ, các bên có thể thống nhất rằng nếu người mua nộp đủ hồ sơ nhưng không được ngân hàng chấp thuận khoản vay tối thiểu đã thỏa thuận, hợp đồng đặt cọc sẽ được chấm dứt theo cơ chế đã ghi.
Điều khoản này cần được cả hai bên đồng ý trước khi ký. Người mua không nên tự cho rằng việc không vay được tiền luôn là lý do hợp pháp để lấy lại cọc.
2.3. Điều khoản về thời hạn hoàn thiện hồ sơ
Một số giao dịch cần thời gian để bổ sung giấy tờ hoặc hoàn thiện thủ tục. Nếu không có thời hạn cụ thể, các bên có thể phải chờ đợi kéo dài.
Hợp đồng nên quy định thời hạn thực hiện từng nghĩa vụ quan trọng. Chẳng hạn, thời hạn cung cấp hồ sơ, hoàn thiện giấy tờ hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
Nếu một bên không thực hiện đúng thời hạn, hợp đồng cần xác định cách xử lý. Các bên có thể thỏa thuận gia hạn, chấm dứt hoặc hoàn trả tiền cọc trong những trường hợp được xác định trước.
Cần phân biệt việc chậm trễ do lỗi của một bên với trường hợp phát sinh khách quan. Điều này giúp xác định trách nhiệm phù hợp.
2.4. Điều khoản về thông tin và cam kết của bên bán
Người mua nên yêu cầu bên bán cam kết về tính chính xác của thông tin liên quan đến tài sản.
Nội dung có thể đề cập đến quyền sở hữu, quyền sử dụng, tình trạng tranh chấp và những hạn chế đã biết. Các cam kết cần phù hợp với tình trạng thực tế của tài sản.
Nếu phát hiện thông tin sai lệch thuộc trường hợp đã thỏa thuận, hợp đồng nên quy định quyền yêu cầu xử lý của bên mua. Cách xử lý có thể bao gồm yêu cầu khắc phục hoặc chấm dứt thỏa thuận và hoàn trả tiền cọc.
Không nên sử dụng những cam kết quá chung chung. Cần xác định thông tin nào có ý nghĩa quyết định đối với việc giao kết.
2.5. Điều khoản về sự kiện khách quan
Một số sự kiện khách quan có thể ảnh hưởng đến khả năng thực hiện giao dịch. Chẳng hạn, cơ quan có thẩm quyền không chấp thuận thủ tục cần thiết trong trường hợp cụ thể.
Các bên có thể thống nhất cách xử lý những tình huống này. Điều khoản nên nêu rõ sự kiện nào được áp dụng và cần có tài liệu chứng minh gì.
Đồng thời, cần xác định thời gian thông báo và phương án giải quyết tiền cọc.
Không nên mặc định mọi khó khăn đều được xem là sự kiện bất khả kháng. Việc áp dụng khái niệm này cần căn cứ vào điều kiện pháp luật và tình huống thực tế.
>>> Xem thêm: Muốn công chứng nhanh, rõ ràng và đúng quy định? Hãy tìm hiểu văn phòng công chứng phù hợp
3. Cách soạn điều khoản hủy hợp đồng đặt cọc đúng luật
3.1. Xác định rõ trường hợp được chấm dứt hợp đồng
Trước khi soạn thảo, các bên cần liệt kê những tình huống có thể khiến giao dịch không tiếp tục.
Các trường hợp này nên gắn với điều kiện thực tế của giao dịch. Ví dụ, tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc khoản vay không đạt mức đã thống nhất.
Không nên chỉ ghi rằng một bên được hủy hợp đồng khi “có lý do chính đáng”. Cách diễn đạt này dễ dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau.
Điều khoản cần mô tả đủ rõ để các bên có thể xác định khi nào quyền chấm dứt được áp dụng.
3.2. Ghi rõ điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc
Đây là nội dung quan trọng nhất nếu các bên muốn hạn chế rủi ro mất tiền cọc.
Hợp đồng cần nêu rõ trường hợp nào được hoàn lại toàn bộ tiền cọc. Đồng thời, phải xác định trường hợp nào có thể phát sinh nghĩa vụ bồi thường hoặc khoản phạt theo thỏa thuận hợp pháp.
Thời hạn hoàn trả cũng nên được ghi cụ thể. Các bên có thể xác định thời gian tính từ ngày ký biên bản chấm dứt hoặc ngày nhận được thông báo hợp lệ.
Ngoài ra, cần quy định phương thức hoàn tiền và người chịu các chi phí liên quan nếu có.
3.3. Quy định cách thông báo và cung cấp chứng cứ
Một điều khoản chỉ rõ điều kiện nhưng không có quy trình thực hiện vẫn có thể gây tranh chấp.
Vì vậy, hợp đồng nên quy định cách thông báo khi phát sinh căn cứ chấm dứt. Có thể xác định địa chỉ nhận thông báo, phương thức gửi và thời hạn phản hồi.
Nếu việc chấm dứt phụ thuộc vào một sự kiện cụ thể, cần nêu rõ tài liệu chứng minh. Ví dụ, văn bản của ngân hàng hoặc tài liệu thể hiện tình trạng pháp lý của tài sản.
Các bên cũng nên giữ lại chứng từ chuyển tiền, biên nhận và trao đổi liên quan. Đây là những tài liệu có thể cần thiết nếu xảy ra tranh chấp.
3.4. Mẫu điều khoản tham khảo
Dưới đây là nội dung tham khảo để các bên điều chỉnh theo giao dịch thực tế:
Điều khoản chấm dứt hợp đồng đặt cọc và hoàn trả tiền cọc
“Các bên thống nhất rằng, nếu xảy ra một trong những trường hợp sau đây: (i) tài sản dự kiến chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật; (ii) bên mua không được ngân hàng chấp thuận khoản vay tối thiểu đã được các bên xác định tại hợp đồng, mặc dù đã nộp đủ hồ sơ theo yêu cầu; hoặc (iii) xảy ra trường hợp khác được các bên ghi nhận cụ thể tại hợp đồng, thì các bên sẽ thực hiện việc chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận này.
Bên yêu cầu chấm dứt phải thông báo bằng văn bản và cung cấp tài liệu chứng minh căn cứ áp dụng, nếu có. Trong thời hạn … ngày kể từ ngày các bên xác nhận trường hợp chấm dứt, bên nhận cọc có trách nhiệm hoàn trả số tiền đặt cọc là … đồng cho bên đặt cọc.
Nếu việc chấm dứt thuộc một trong các trường hợp nêu trên và không phát sinh trách nhiệm khác theo thỏa thuận hoặc pháp luật, các bên không áp dụng phạt cọc đối với bên đặt cọc. Các nghĩa vụ còn lại được giải quyết theo nội dung hợp đồng và quy định pháp luật.”
Mẫu trên chỉ có tính chất tham khảo. Các bên cần điền đầy đủ điều kiện, thời hạn và cách xử lý phù hợp với giao dịch. Không nên sử dụng nguyên văn nếu nội dung chưa phản ánh đúng ý chí của các bên.
3.5. Đọc kỹ toàn bộ hợp đồng trước khi ký
Điều khoản hoàn trả tiền cọc không nên được xem xét tách rời khỏi toàn bộ hợp đồng.
Các nội dung về thời hạn, nghĩa vụ thanh toán, điều kiện ký hợp đồng chính thức và trách nhiệm vi phạm cần thống nhất với nhau.
Nếu một điều khoản cho phép hoàn cọc nhưng điều khoản khác lại quy định mất cọc trong cùng tình huống, tranh chấp có thể phát sinh.
Vì vậy, cần rà soát toàn bộ văn bản trước khi ký. Những nội dung sửa đổi hoặc bổ sung nên được các bên xác nhận rõ ràng.
4. Những lưu ý để tránh tranh chấp khi áp dụng điều khoản hủy hợp đồng đặt cọc
4.1. Không sử dụng điều khoản mơ hồ hoặc chỉ có lợi cho một bên
Điều khoản càng rõ thì việc thực hiện càng thuận lợi.
Các bên nên tránh những câu như “được hủy trong mọi trường hợp” hoặc “hoàn cọc khi có lý do phù hợp” mà không giải thích cụ thể.
Nếu điều khoản tạo ra sự mất cân bằng lớn về quyền và nghĩa vụ, các bên cần cân nhắc kỹ trước khi ký.
Thỏa thuận nên phản ánh ý chí tự nguyện và lợi ích hợp pháp của các bên.
4.2. Không nhầm lẫn giữa hoàn cọc và bồi thường thiệt hại
Hoàn trả tiền cọc và bồi thường thiệt hại là những vấn đề khác nhau.
Việc được hoàn lại tiền cọc không mặc nhiên loại trừ mọi trách nhiệm khác. Ngược lại, không phải mọi trường hợp chấm dứt hợp đồng đều phát sinh nghĩa vụ bồi thường.
Cần căn cứ vào nguyên nhân chấm dứt, nội dung thỏa thuận và quy định pháp luật để xác định hậu quả.
Nếu muốn loại trừ hoặc giới hạn một trách nhiệm cụ thể, các bên nên ghi rõ phạm vi thỏa thuận.
4.3. Lưu giữ đầy đủ chứng từ và trao đổi
Khi giao nhận tiền cọc, các bên nên lập chứng từ rõ ràng.
Nội dung cần thể hiện số tiền, thời điểm giao nhận và mục đích đặt cọc. Nếu chuyển khoản, nên ghi nội dung chuyển tiền phù hợp.
Các thông báo về việc gia hạn, thay đổi điều kiện hoặc chấm dứt hợp đồng cũng cần được lưu giữ.
Khi phát sinh tranh chấp, tài liệu rõ ràng sẽ giúp làm sáng tỏ quá trình thực hiện thỏa thuận.
4.4. Xem xét kỹ trước khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất
Giao dịch nhà đất thường liên quan đến số tiền lớn. Vì vậy, người mua và người bán nên kiểm tra thông tin pháp lý trước khi giao nhận tiền.
Cần xác định đúng người có quyền giao kết. Đồng thời, nên kiểm tra giấy tờ liên quan đến tài sản và những hạn chế đã biết.
Nếu có điều khoản chưa rõ, không nên ký chỉ vì muốn giữ giao dịch.
Việc rà soát trước giúp các bên hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
4.5. Nên tham khảo ý kiến chuyên môn khi giao dịch phức tạp
Một số hợp đồng có nhiều điều kiện về vay vốn, thời hạn hoàn thiện hồ sơ hoặc xử lý vi phạm.
Trong những trường hợp này, việc tự soạn thảo có thể bỏ sót tình huống quan trọng.
Các bên nên nhờ người có chuyên môn rà soát nội dung trước khi ký. Điều này đặc biệt cần thiết khi số tiền đặt cọc lớn hoặc tài sản có tình trạng pháp lý phức tạp.
Nếu hợp đồng được công chứng, các bên cũng nên trao đổi với công chứng viên về nội dung cần làm rõ. Việc công chứng không thay thế cho nhu cầu kiểm tra kỹ các điều khoản và chứng cứ liên quan.
>>> Xem thêm: Mua được căn nhà ưng ý mới chỉ là bắt đầu; thủ tục công chứng mua bán nhà đất cũng cần được quan tâm đúng mức
Kết luận
Điều khoản hủy hợp đồng đặt cọc cần được soạn thảo rõ ràng để xác định trường hợp chấm dứt, điều kiện hoàn trả tiền cọc và trách nhiệm của mỗi bên. Các bên có thể thỏa thuận cơ chế hoàn cọc trong những tình huống cụ thể, nhưng nội dung phải phù hợp với pháp luật và phản ánh đúng ý chí tự nguyện.
Không có một câu chữ chung nào bảo đảm người đặt cọc luôn được hủy hợp đồng mà không mất tiền. Cách an toàn hơn là xác định trước các rủi ro, ghi rõ điều kiện áp dụng và quy định cách xử lý khi giao dịch không thể tiếp tục.
Nếu cần tư vấn về điều khoản hủy hợp đồng đặt cọc, rà soát hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hoặc xác định phương án bảo vệ quyền lợi phù hợp, khách hàng có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra nội dung hợp đồng và hướng dẫn thực hiện thủ tục phù hợp.
>>> Xem thêm: Bạn đang tìm nơi xử lý tài liệu bằng nhiều thứ tiếng? Dịch thuật đa ngôn ngữ có thể là lựa chọn phù hợp
>>> Xem thêm: Không phải cứ mang giấy tờ đến là có thể công chứng dịch thuật ngay
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com