Công chứng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất: Những điều cần lưu ý
Công chứng góp vốn quyền sử dụng đất là bước quan trọng để đảm bảo giao dịch góp vốn có hiệu lực pháp lý, đặc biệt khi quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản góp vào doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh. Bài viết dưới đây sẽ nêu rõ 5 điều cần lưu ý khi thực hiện công chứng hợp đồng góp vốn bằng đất, giúp bạn tránh rủi ro pháp lý và giao dịch được công nhận hợp pháp.
1. Công chứng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất có bắt buộc không?
1.1. Căn cứ pháp lý
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024:
“Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp góp vốn giữa các tổ chức mà một bên là tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.”
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 37 Luật Công chứng 2024 cũng quy định:
“Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong các giao dịch bắt buộc phải công chứng.”
Như vậy, trong hầu hết các trường hợp giữa cá nhân với cá nhân hoặc tổ chức, việc công chứng này là bắt buộc để hợp đồng có giá trị pháp lý.
1.2. Hệ quả nếu không công chứng
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.
Không thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Dễ phát sinh tranh chấp về quyền lợi và giá trị góp vốn.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng cung cấp những dịch vụ gì? Danh sách chi tiết và phí công chứng
2. Những điều cần lưu ý khi công chứng góp vốn quyền sử dụng đất
2.1. Kiểm tra điều kiện pháp lý của đất được góp vốn
Trước khi tiến hành công chứng, người góp vốn cần đảm bảo:
Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
Đất không thuộc diện tranh chấp, kê biên thi hành án.
Đất đang trong thời hạn sử dụng, đúng mục đích sử dụng.
Người góp vốn có đủ năng lực hành vi dân sự và quyền định đoạt tài sản.
Ví dụ thực tế: Ông A dùng một mảnh đất tại quận 12 để góp vốn. Tuy nhiên, đất này đang bị tranh chấp với hàng xóm, nên văn phòng công chứng từ chối thực hiện hợp đồng do chưa đủ điều kiện pháp lý.
2.2. Đảm bảo thống nhất ý chí của người đồng sở hữu
Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người, việc góp vốn phải có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả đồng sở hữu.
Trường hợp chỉ một người ký hợp đồng mà không có sự chấp thuận của bên còn lại, hợp đồng có thể bị vô hiệu toàn phần hoặc một phần.
Ví dụ minh họa: Bà B góp vốn mảnh đất đứng tên hai vợ chồng nhưng không có sự đồng ý của chồng. Sau đó, người chồng kiện yêu cầu hủy hợp đồng góp vốn vì không biết và không đồng ý với giao dịch.
2.3. Hồ sơ công chứng góp vốn quyền sử dụng đấtphải đầy đủ và chính xác
Theo Luật Công chứng và thực tiễn tại các Văn phòng công chứng, hồ sơ công chứng góp vốn quyền sử dụng đất gồm:
CCCD/hộ chiếu, sổ hộ khẩu của các bên.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân.
Hợp đồng góp vốn dự thảo.
Các giấy tờ khác tùy trường hợp (văn bản ủy quyền, đăng ký kinh doanh, biên bản định giá…).
Thiếu bất kỳ giấy tờ nào đều có thể khiến công chứng bị trì hoãn hoặc từ chối thực hiện.
2.4. Soạn thảo hợp đồng chặt chẽ, rõ ràng trước khi công chứng góp vốn quyền sử dụng đất
Hợp đồng góp vốn phải nêu rõ:
Thông tin đất góp vốn: diện tích, vị trí, số thửa, số tờ bản đồ…
Giá trị tài sản góp vốn (có thể thỏa thuận hoặc theo định giá).
Tỷ lệ góp vốn, thời điểm chuyển giao, thời hạn góp vốn.
Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Điều khoản giải quyết tranh chấp.
Bạn nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư hỗ trợ soạn thảo để đảm bảo tính chặt chẽ và phù hợp với pháp luật.
2.5. Thực hiện thủ tục đăng ký sau công chứng góp vốn quyền sử dụng đất
Sau khi hợp đồng được công chứng, người nhận góp vốn cần làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nếu không thực hiện đăng ký, quyền sở hữu/góp vốn sẽ không được ghi nhận chính thức trên hệ thống pháp lý và có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận vốn.
Tình huống: Anh Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Long An để trở thành thành viên của công ty TNHH ABC. Các bên soạn hợp đồng góp vốn và công chứng tại Văn phòng công chứng địa phương.
Tuy nhiên, sau đó phía công ty không đi làm thủ tục đăng ký biến động. Hậu quả là khi chuyển nhượng công ty, phần vốn góp của anh Nam không được xác định là tài sản công ty. Anh Nam buộc phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.
Bài học: Không chỉ công chứng, việc đăng ký biến động là bước thiết yếu để hợp thức hóa phần góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Công chứng góp vốn quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc nếu bạn muốn hợp đồng góp vốn có giá trị pháp lý và được Nhà nước công nhận. Để tránh rủi ro pháp lý, các bên cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của đất, tình trạng sở hữu, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đầy đủ các bước sau công chứng.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
