Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuMôi giới tìm được khách mua phù hợp nhưng chủ nhà lại đổi ý khi giao dịch sắp hoàn tất. Có trường hợp chủ nhà tự liên hệ với khách để né phí môi giới. Cũng có người từ chối thanh toán vì cho rằng giao dịch chưa đáp ứng điều kiện trả hoa hồng.
Những tình huống này khiến người làm môi giới mất thời gian và công sức. Nguyên nhân đôi khi đến từ thỏa thuận ban đầu quá sơ sài. Vì vậy, hợp đồng môi giới bất động sản cần quy định rõ công việc, mức phí và thời điểm thanh toán. Các điều khoản chặt chẽ sẽ giúp hạn chế tranh chấp, đồng thời tạo căn cứ bảo vệ quyền lợi khi một bên không thực hiện cam kết.
>>> Xem thêm: Hợp đồng thỏa thuận quyền nuôi con và chia tài sản nhà đất sau ly hôn
1. Hợp đồng môi giới bất động sản là gì? Vì sao cần quy định rõ phí môi giới?
1.1. Khái niệm và vai trò của hợp đồng môi giới bất động sản
Hợp đồng môi giới bất động sản ghi nhận thỏa thuận về việc cung cấp dịch vụ môi giới. Nội dung có thể liên quan đến mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập bằng văn bản. Hợp đồng cần thể hiện những nội dung chính theo luật định.
Văn bản này giúp xác định trách nhiệm của bên cung cấp dịch vụ và khách hàng. Đồng thời, đây cũng là căn cứ giải quyết tranh chấp khi phát sinh bất đồng.
Trong thực tế, một số môi giới chỉ thỏa thuận phí qua điện thoại hoặc tin nhắn. Cách làm này dễ khiến các bên hiểu khác nhau về điều kiện thanh toán. Vì vậy, nên lập hợp đồng rõ ràng trước khi triển khai công việc.
1.2. Vì sao chủ nhà có thể từ chối trả phí môi giới?
Tranh chấp phí môi giới thường xuất phát từ thỏa thuận chưa cụ thể. Chủ nhà có thể cho rằng môi giới chưa hoàn thành công việc. Môi giới lại cho rằng mình đã tìm được khách và hỗ trợ giao dịch.
Một số tình huống thường gặp gồm:
- Chủ nhà tự liên hệ với khách do môi giới giới thiệu.
- Chủ nhà ký hợp đồng trực tiếp với khách mà không thông báo cho bên môi giới.
- Các bên không thống nhất thời điểm phát sinh nghĩa vụ thanh toán.
- Hợp đồng không ghi rõ mức phí hoặc cách tính hoa hồng.
- Chủ nhà cho rằng giao dịch chưa hoàn tất nên chưa phải trả phí.
- Không có tài liệu chứng minh môi giới đã giới thiệu khách hoặc thực hiện công việc.
Không phải trường hợp nào chủ nhà từ chối trả phí cũng mặc nhiên là vi phạm. Cần xem xét nội dung hợp đồng và kết quả công việc thực tế. Việc xác định đúng điều kiện thanh toán sẽ giúp các bên tránh tranh cãi không cần thiết.
1.3. Ai ký hợp đồng và ai có trách nhiệm thanh toán phí?
Trước khi ký, cần xác định đúng chủ thể tham gia giao dịch. Người ký hợp đồng phải có thẩm quyền và thông tin rõ ràng. Nếu nhà đất có nhiều người cùng quyền sở hữu hoặc sử dụng, cần kiểm tra ai có quyền quyết định việc giao dịch.
Ngoài ra, pháp luật hiện hành có quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ và hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Vì vậy, cần phân biệt hợp đồng giữa khách hàng với doanh nghiệp cung cấp dịch vụ và thỏa thuận về quyền lợi của cá nhân môi giới với doanh nghiệp. Cá nhân môi giới được hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật.
Khi làm việc với chủ nhà, nên xác định rõ bên cung cấp dịch vụ và bên có nghĩa vụ trả phí. Thông tin này cần thống nhất trong hợp đồng và chứng từ liên quan.
2. Những điều khoản quan trọng để hạn chế bị chủ nhà bùng phí
2.1. Ghi rõ mức phí và cách tính hoa hồng môi giới
Mức phí là nội dung cần thống nhất ngay từ đầu. Các bên nên ghi cụ thể số tiền hoặc tỷ lệ tính phí. Không nên chỉ sử dụng những câu chung chung như “phí thỏa thuận sau”.
Nếu tính theo tỷ lệ phần trăm, hợp đồng cần nêu rõ căn cứ tính. Ví dụ, phí được tính trên giá chuyển nhượng thực tế hay một mức giá đã thống nhất trước. Cách tính cần dễ hiểu và có thể kiểm tra.
Các nội dung nên được thể hiện rõ gồm:
- Mức phí hoặc tỷ lệ hoa hồng.
- Giá trị làm căn cứ tính phí.
- Bên có nghĩa vụ thanh toán.
- Phương thức thanh toán.
- Thời hạn thanh toán.
- Chứng từ hoặc căn cứ xác nhận việc thanh toán.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về phí dịch vụ, thù lao và hoa hồng trong hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Các bên cần thỏa thuận nội dung này rõ ràng.
Nếu có chi phí quảng cáo hoặc chi phí phát sinh khác, nên quy định riêng. Cần xác định ai chịu khoản phí đó và điều kiện hoàn trả. Điều này giúp hạn chế tranh chấp khi giao dịch không thành công.
2.2. Xác định thời điểm phát sinh nghĩa vụ trả phí
Một trong những điều khoản quan trọng nhất là thời điểm phải thanh toán. Nếu hợp đồng không quy định rõ, các bên có thể tranh luận về việc môi giới đã hoàn thành công việc hay chưa.
Tùy tính chất giao dịch, các bên có thể thỏa thuận thời điểm thanh toán gắn với một mốc cụ thể. Chẳng hạn, khi ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc khi bên bán nhận đủ tiền theo thỏa thuận.
Tuy nhiên, cần lựa chọn mốc thanh toán phù hợp với dịch vụ thực tế. Không nên mặc định mọi giao dịch đều phải trả phí ở cùng một thời điểm. Điều kiện thanh toán phải được thể hiện rõ trong hợp đồng.
Có thể quy định thêm thời hạn thanh toán sau khi sự kiện đã thỏa thuận xảy ra. Ví dụ, bên có nghĩa vụ thanh toán phải trả phí trong một số ngày làm việc kể từ thời điểm xác định.
Điều khoản này giúp các bên biết rõ khi nào nghĩa vụ thanh toán phát sinh. Đồng thời, nó tạo căn cứ đối chiếu nếu một bên chậm trả hoặc không thanh toán.
2.3. Ghi nhận khách hàng do môi giới giới thiệu
Môi giới nên lưu lại thông tin khách đã được giới thiệu cho chủ nhà. Hồ sơ có thể gồm tin nhắn, thư điện tử, lịch hẹn xem nhà và xác nhận của các bên.
Nếu phù hợp, hợp đồng có thể quy định cách xác nhận khách hàng do môi giới giới thiệu. Ví dụ, hai bên xác nhận danh sách khách bằng văn bản hoặc qua phương thức liên lạc đã thống nhất.
Nội dung này giúp phân biệt khách do môi giới tìm kiếm với khách do chủ nhà tự tìm. Khi phát sinh tranh chấp, tài liệu xác nhận có thể hỗ trợ chứng minh quá trình thực hiện dịch vụ.
Tuy nhiên, việc lưu thông tin khách hàng cần tôn trọng quyền riêng tư và quy định pháp luật về dữ liệu cá nhân. Chỉ nên thu thập, sử dụng thông tin cần thiết cho mục đích môi giới hợp pháp.
2.4. Quy định cách xử lý khi chủ nhà giao dịch trực tiếp với khách
Chủ nhà có thể muốn tự đàm phán hoặc liên hệ trực tiếp với khách. Điều này không tự động làm mất quyền hưởng phí của bên môi giới trong mọi trường hợp.
Quyền yêu cầu thanh toán phụ thuộc vào hợp đồng và căn cứ pháp luật. Vì vậy, hợp đồng nên quy định rõ hậu quả khi chủ nhà trực tiếp giao dịch với khách do môi giới giới thiệu.
Các bên có thể thỏa thuận điều kiện xác định giao dịch vẫn thuộc phạm vi dịch vụ môi giới. Đồng thời, cần nêu rõ cách xác định khách đã được giới thiệu và thời hạn áp dụng điều khoản nếu có.
Không nên chỉ ghi chung rằng chủ nhà “không được né phí”. Điều khoản cần xác định hành vi, điều kiện áp dụng và nghĩa vụ thanh toán cụ thể. Cách viết rõ ràng sẽ dễ thực hiện hơn khi có bất đồng.
2.5. Thỏa thuận về vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp
Hợp đồng nên quy định trách nhiệm khi một bên không thực hiện nghĩa vụ. Nội dung có thể bao gồm thời hạn khắc phục vi phạm, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và phương thức giải quyết tranh chấp.
Nếu muốn có điều khoản phạt vi phạm, các bên cần xác định điều kiện áp dụng và mức phạt phù hợp với quy định pháp luật. Không nên tự cho rằng bất kỳ mức phạt nào được ghi trong hợp đồng cũng đương nhiên có hiệu lực.
Ngoài ra, nên quy định phương thức thông báo khi phát sinh vi phạm. Ví dụ, thông báo bằng văn bản hoặc qua địa chỉ liên lạc đã được các bên xác nhận.
Nếu thương lượng không đạt kết quả, các bên có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận và pháp luật. Điều khoản rõ ràng sẽ giúp quá trình xử lý có cơ sở hơn.
>>> Xem thêm: Giữa nhiều đầu việc sau khi nhận chuyển nhượng bất động sản, đừng quên tìm hiểu dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Hà Nội
3. Cách lập và thực hiện hợp đồng môi giới bất động sản để bảo vệ quyền lợi
3.1. Kiểm tra thông tin chủ nhà và tình trạng pháp lý của bất động sản
Trước khi nhận môi giới, cần xác minh danh tính của người giao dịch. Đồng thời, nên kiểm tra căn cứ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản.
Nếu người ký không phải chủ sở hữu hoặc người đứng tên giấy chứng nhận, cần xác minh thẩm quyền đại diện. Trường hợp tài sản thuộc nhiều người, phải xem xét quyền của những người liên quan.
Thông tin bất động sản cần được ghi nhận chính xác. Các nội dung quan trọng gồm địa chỉ, loại tài sản và giấy tờ pháp lý hiện có.
Việc kiểm tra giúp hạn chế nguy cơ môi giới tài sản không đủ điều kiện giao dịch. Đồng thời, nó còn giảm rủi ro phát sinh tranh chấp với chủ nhà hoặc khách hàng.
3.2. Lập hợp đồng bằng văn bản trước khi triển khai dịch vụ
Thỏa thuận miệng có thể gây khó khăn khi cần chứng minh quyền và nghĩa vụ. Vì vậy, nên lập hợp đồng bằng văn bản trước khi bắt đầu công việc.
Theo Điều 44 và Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản thuộc nhóm hợp đồng được điều chỉnh bởi luật này. Hợp đồng cần có các nội dung chính theo quy định.
Những nội dung quan trọng gồm thông tin các bên, nội dung dịch vụ và thời hạn thực hiện. Phí dịch vụ, hoa hồng và phương thức thanh toán cũng cần được ghi rõ. Ngoài ra, nên quy định quyền, nghĩa vụ và cách giải quyết tranh chấp.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên trong trường hợp luật quy định. Các bên nên kiểm tra yêu cầu áp dụng cho giao dịch cụ thể trước khi ký.
3.3. Lưu lại bằng chứng về quá trình môi giới
Hợp đồng là căn cứ quan trọng, nhưng hồ sơ thực hiện dịch vụ cũng rất cần thiết. Môi giới nên lưu lại tài liệu thể hiện công việc đã thực hiện.
Những bằng chứng có thể gồm:
- Tin nhắn trao đổi với chủ nhà và khách hàng.
- Lịch hẹn xem bất động sản.
- Xác nhận việc giới thiệu khách.
- Thông tin về quá trình đàm phán.
- Văn bản đặt cọc hoặc giao dịch liên quan, nếu được cung cấp hợp pháp.
- Hóa đơn, chứng từ và tài liệu thanh toán.
Nên sắp xếp hồ sơ theo từng bất động sản và từng khách hàng. Việc này giúp tra cứu nhanh khi cần đối chiếu.
Các tài liệu phải được lưu giữ trung thực. Không nên tự ý chỉnh sửa hoặc tạo bằng chứng không phản ánh đúng sự việc. Nếu phát sinh tranh chấp, tài liệu rõ ràng sẽ giúp việc xác minh thuận lợi hơn.
3.4. Theo dõi thời hạn và chủ động xác nhận nghĩa vụ thanh toán
Khi giao dịch đạt mốc thanh toán đã thỏa thuận, bên cung cấp dịch vụ nên gửi thông báo bằng phương thức đã thống nhất. Nội dung cần nêu căn cứ tính phí, số tiền phải trả và thời hạn thanh toán.
Nếu chủ nhà có ý kiến khác, nên yêu cầu phản hồi bằng văn bản. Hai bên có thể đối chiếu hợp đồng và tài liệu liên quan để làm rõ vấn đề.
Trường hợp khoản phí đến hạn nhưng chưa được thanh toán, nên gửi yêu cầu thanh toán chính thức. Văn bản cần nêu rõ nghĩa vụ, căn cứ và thời hạn đề nghị thực hiện.
Việc trao đổi lịch sự, có tài liệu xác nhận sẽ giúp hạn chế hiểu nhầm. Nếu không đạt được thỏa thuận, bên bị ảnh hưởng có thể cân nhắc biện pháp pháp lý phù hợp.
4. Xử lý thế nào khi chủ nhà không trả phí môi giới?
4.1. Đối chiếu hợp đồng và xác định nghĩa vụ thanh toán
Khi chủ nhà từ chối trả phí, bước đầu tiên là kiểm tra hợp đồng đã ký. Cần xác định điều kiện phát sinh phí và mốc thanh toán đã được thỏa thuận.
Tiếp theo, hãy rà soát hồ sơ chứng minh việc giới thiệu khách. Các tài liệu về đàm phán và kết quả giao dịch cũng có thể liên quan.
Không nên chỉ dựa vào việc đã dẫn khách đi xem nhà để khẳng định chắc chắn có quyền nhận hoa hồng. Cần xem xét phạm vi dịch vụ và điều kiện thanh toán trong hợp đồng.
Nếu tài liệu cho thấy nghĩa vụ đã phát sinh, bên cung cấp dịch vụ có thể gửi yêu cầu thanh toán. Yêu cầu nên nêu rõ số tiền, căn cứ và thời hạn thực hiện.
4.2. Thương lượng và gửi yêu cầu thanh toán bằng văn bản
Thương lượng là cách nên cân nhắc trước khi đưa tranh chấp ra cơ quan có thẩm quyền. Các bên có thể trao đổi để xác định nguyên nhân chưa thanh toán.
Nếu không thống nhất được, bên có quyền lợi nên gửi yêu cầu bằng văn bản. Nội dung cần nêu rõ điều khoản hợp đồng và nghĩa vụ còn tồn đọng.
Nên lưu lại bằng chứng gửi và nhận thông báo. Các tài liệu này có thể hỗ trợ quá trình giải quyết tranh chấp sau đó.
Trong quá trình thương lượng, không nên đe dọa hoặc sử dụng biện pháp trái pháp luật để gây sức ép. Hãy tập trung vào hợp đồng, chứng cứ và quyền lợi hợp pháp của các bên.
4.3. Cân nhắc khởi kiện khi không thể giải quyết tranh chấp
Nếu chủ nhà vẫn không thanh toán, bên cung cấp dịch vụ có thể cân nhắc khởi kiện theo quy định. Trước khi thực hiện, cần đánh giá hồ sơ và căn cứ yêu cầu.
Tài liệu thường cần rà soát gồm hợp đồng môi giới, chứng cứ giới thiệu khách và tài liệu thể hiện giao dịch. Thông báo yêu cầu thanh toán cùng phản hồi của chủ nhà cũng có thể hữu ích.
Cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ xem xét nội dung hợp đồng và chứng cứ của các bên. Kết quả phụ thuộc vào tình tiết cụ thể và quy định pháp luật áp dụng.
Do đó, nên đánh giá tính đầy đủ của hồ sơ trước khi khởi kiện. Nếu vụ việc có giá trị lớn hoặc tình tiết phức tạp, các bên có thể tìm tư vấn pháp lý để lựa chọn hướng xử lý phù hợp.
4.4. Những sai lầm cần tránh khi thỏa thuận phí môi giới
Sai lầm phổ biến là chỉ trao đổi miệng về mức hoa hồng. Một số người cũng bỏ qua việc ghi nhận khách hàng do mình giới thiệu. Khi tranh chấp xảy ra, họ gặp khó khăn trong việc chứng minh.
Một lỗi khác là sử dụng điều khoản quá chung chung. Chẳng hạn, hợp đồng chỉ ghi “thanh toán khi hoàn tất giao dịch” nhưng không giải thích rõ thế nào là hoàn tất.
Ngoài ra, không nên để trống mức phí hoặc thời hạn thanh toán. Những nội dung quan trọng cần được thống nhất trước khi ký.
Cuối cùng, hãy kiểm tra tư cách của bên cung cấp dịch vụ và chủ thể ký hợp đồng. Việc tuân thủ quy định về kinh doanh môi giới là nền tảng để hạn chế rủi ro. Hợp đồng càng rõ ràng, khả năng phòng ngừa tranh chấp càng cao.
>>> Xem thêm: Muốn hạn chế việc đi lại nhiều lần, bạn nên kiểm tra kỹ yêu cầu hồ sơ trước khi đến văn phòng công chứng
Kết luận
Một hợp đồng môi giới bất động sản được soạn thảo rõ ràng sẽ giúp xác định mức phí, thời điểm thanh toán và trách nhiệm của mỗi bên. Môi giới nên ghi nhận khách hàng đã giới thiệu, lưu giữ bằng chứng và theo dõi các mốc thực hiện hợp đồng. Chủ nhà cũng cần hiểu rõ nghĩa vụ đã cam kết để tránh phát sinh tranh chấp không đáng có.
Nếu cần rà soát nội dung hợp đồng, tìm hiểu quy định về công chứng hoặc chuẩn bị giấy tờ liên quan đến giao dịch nhà đất, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Một ngày bận rộn vẫn có thể được sắp xếp hợp lý khi bạn lựa chọn đúng dịch vụ công chứng
>>> Xem thêm: Bạn có biết không? Không phải mọi giấy tờ đều áp dụng cùng một thủ tục chứng thực
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com