Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuMẹ kế muốn tặng nhà đất cho con riêng của chồng là trường hợp không hiếm gặp. Tuy nhiên, giao dịch này có thể phát sinh nghĩa vụ thuế và lệ phí khi sang tên. Nhiều người cho rằng quan hệ gia đình sẽ giúp được miễn toàn bộ các khoản phải nộp. Thực tế, việc miễn thuế còn phụ thuộc vào quan hệ pháp lý giữa hai bên.
Khi lập hợp đồng tặng cho đất mẹ kế con riêng, các bên cần phân biệt quan hệ mẹ kế – con riêng với quan hệ mẹ nuôi – con nuôi. Đây là điểm quan trọng để xác định chính sách thuế. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ điều kiện miễn thuế, hồ sơ cần chuẩn bị và những lưu ý khi thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất.
>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán dây chuyền máy móc nhập khẩu cũ: Kiểm định công chứng
1. Hợp đồng tặng cho đất mẹ kế con riêng có được miễn thuế không?
1.1. Quan hệ mẹ kế và con riêng có tự động được miễn thuế không?
Câu trả lời là không đương nhiên được miễn thuế. Pháp luật quy định cụ thể những quan hệ gia đình được hưởng chính sách miễn thuế khi nhận quà tặng là bất động sản.
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thu nhập từ quà tặng là bất động sản được miễn thuế trong một số quan hệ nhất định. Các trường hợp gồm cha mẹ đẻ với con đẻ và cha mẹ nuôi với con nuôi. Danh sách này còn có vợ chồng, ông bà với cháu và anh chị em ruột. Quan hệ cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể cũng thuộc diện được miễn.
Tuy nhiên, quan hệ mẹ kế – con riêng không tự động thuộc các trường hợp trên. Việc cùng sinh sống trong một gia đình cũng chưa đủ để được miễn thuế.
Do đó, nếu mẹ kế tặng nhà đất cho con riêng của chồng, các bên cần kiểm tra chính xác quan hệ pháp lý. Không nên chỉ dựa vào cách gọi trong gia đình để xác định nghĩa vụ thuế.
1.2. Trường hợp mẹ kế đã nhận nuôi con riêng hợp pháp
Trường hợp mẹ kế đã hoàn tất thủ tục nhận con nuôi hợp pháp cần được xem xét khác. Pháp luật về thuế có quy định miễn thuế đối với quà tặng là bất động sản giữa cha mẹ nuôi và con nuôi.
Nếu quan hệ nuôi con nuôi được xác lập hợp pháp, giao dịch có thể thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, người nhận vẫn cần cung cấp giấy tờ chứng minh quan hệ theo yêu cầu của cơ quan thuế.
Các bên nên chuẩn bị giấy chứng nhận nuôi con nuôi hoặc giấy tờ hộ tịch phù hợp. Hồ sơ tặng cho cũng cần thể hiện đúng thông tin của người tặng và người nhận.
Nếu chỉ có quan hệ mẹ kế – con riêng mà chưa xác lập quan hệ nuôi con nuôi hợp pháp, không nên mặc nhiên áp dụng diện miễn thuế này.
1.3. Miễn thuế thu nhập cá nhân có đồng nghĩa miễn lệ phí trước bạ?
Không. Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ là hai khoản nghĩa vụ khác nhau. Mỗi khoản có quy định riêng về trường hợp được miễn.
Theo Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung, nhà đất nhận quà tặng giữa những người thuộc danh sách quan hệ được quy định có thể được miễn lệ phí trước bạ. Danh sách này bao gồm cha mẹ đẻ với con đẻ và cha mẹ nuôi với con nuôi. Quan hệ mẹ kế – con riêng không tự động thuộc diện miễn chỉ vì có quan hệ gia đình.
Vì vậy, nếu mẹ kế tặng nhà đất cho con riêng mà không có quan hệ nuôi con nuôi hợp pháp, các bên cần kiểm tra cả hai nghĩa vụ. Không nên cho rằng được miễn một khoản thì sẽ tự động được miễn khoản còn lại.
Ngoài ra, việc miễn thuế hoặc lệ phí không có nghĩa là miễn mọi chi phí sang tên. Phí công chứng, phí hồ sơ và các khoản phí hợp pháp khác vẫn có thể phát sinh.
2. Cách xác định nghĩa vụ thuế khi mẹ kế tặng nhà đất cho con riêng
2.1. Thuế thu nhập cá nhân đối với quà tặng là bất động sản
Nếu giao dịch không thuộc diện miễn thuế, người nhận quà tặng có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Theo quy định áp dụng từ ngày 01/7/2026, thu nhập tính thuế từ nhận quà tặng là phần giá trị tài sản vượt trên 20 triệu đồng cho mỗi lần phát sinh. Thuế suất áp dụng đối với cá nhân cư trú là 10%.
Ví dụ, con riêng nhận tặng cho một bất động sản có giá trị tính thuế là 2 tỷ đồng. Nếu giao dịch không thuộc diện miễn và không có căn cứ điều chỉnh khác, phần giá trị vượt ngưỡng 20 triệu đồng là cơ sở tính thuế.
Cách tính minh họa:
- Giá trị tính thuế: 2 tỷ đồng.
- Phần giá trị được trừ: 20 triệu đồng.
- Thu nhập tính thuế: 1,98 tỷ đồng.
- Thuế thu nhập cá nhân tạm tính: 198 triệu đồng.
Đây chỉ là ví dụ minh họa. Giá trị tính thuế thực tế phải được xác định theo quy định pháp luật và hồ sơ của giao dịch. Các bên nên kiểm tra cách xác định giá trị bất động sản trước khi kê khai.
2.2. Lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên nhà đất
Lệ phí trước bạ là khoản tiền liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản thuộc diện chịu lệ phí.
Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất thông thường là 0,5%. Tuy nhiên, số tiền cụ thể còn phụ thuộc vào giá tính lệ phí theo quy định. Một số trường hợp được miễn nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.
Nếu quan hệ mẹ kế – con riêng không thuộc diện miễn, người nhận cần xác định nghĩa vụ lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên. Việc này nên được kiểm tra cùng hồ sơ thuế thu nhập cá nhân.
Nếu người nhận là con nuôi hợp pháp của mẹ kế, các bên có thể xem xét diện miễn tương ứng. Hồ sơ cần chứng minh quan hệ nuôi con nuôi và đáp ứng điều kiện của từng khoản miễn.
2.3. Các khoản phí khác khi làm thủ tục tặng cho
Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, giao dịch có thể phát sinh các khoản phí, lệ phí hành chính khác.
Một số khoản thường gặp gồm:
- Phí công chứng hợp đồng tặng cho.
- Phí thẩm định hồ sơ theo quy định áp dụng.
- Phí cấp giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động, nếu phát sinh.
- Chi phí trích đo, xác minh hồ sơ trong trường hợp cần thiết.
Mức thu phụ thuộc vào loại tài sản, giá trị giao dịch và quy định của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, các bên nên dự trù chi phí trước khi ký hợp đồng.
Cần lưu ý rằng miễn thuế thu nhập cá nhân không đồng nghĩa với miễn phí công chứng. Tương tự, miễn lệ phí trước bạ cũng không tự động loại bỏ mọi khoản phí hành chính.
>>> Xem thêm: Để tránh bị động khi chuẩn bị hồ sơ nhà đất, bạn nên tham khảo trước dịch vụ sổ đỏ
3. Thủ tục lập hợp đồng tặng cho nhà đất giữa mẹ kế và con riêng
3.1. Chuẩn bị hồ sơ tặng cho nhà đất
Trước khi lập hợp đồng, các bên cần kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất. Hồ sơ nên được chuẩn bị đầy đủ để hạn chế việc phải bổ sung nhiều lần.
Những giấy tờ thường cần có gồm:
- Giấy tờ tùy thân của bên tặng cho và bên nhận.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Giấy tờ về tình trạng hôn nhân khi cần thiết.
- Giấy khai sinh hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình.
- Giấy chứng nhận nuôi con nuôi, nếu có và nếu dùng làm căn cứ đề nghị miễn thuế.
- Giấy tờ khác theo yêu cầu của tổ chức công chứng hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, cần xác định người có quyền định đoạt. Không nên tự ý tặng cho toàn bộ tài sản khi chưa có sự đồng ý cần thiết.
Trường hợp giấy chứng nhận có thông tin chưa thống nhất, các bên nên làm rõ trước khi ký. Việc này giúp tránh phát sinh vướng mắc khi công chứng và sang tên.
3.2. Lập và công chứng hợp đồng tặng cho
Sau khi chuẩn bị hồ sơ, các bên có thể liên hệ tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn. Hợp đồng cần xác định rõ người tặng, người nhận và bất động sản được tặng cho.
Nội dung hợp đồng nên thể hiện đầy đủ thông tin về thửa đất và nhà ở. Các bên cũng cần ghi nhận rõ ý chí tặng cho và quyền, nghĩa vụ liên quan.
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hình thức và thủ tục phải tuân thủ pháp luật đất đai và quy định có liên quan. Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn những nội dung cần hoàn thiện.
Nếu giao dịch có yếu tố đặc biệt, chẳng hạn tài sản chung vợ chồng hoặc người tặng cho chưa đủ điều kiện định đoạt, các bên cần xử lý vấn đề đó trước khi ký.
3.3. Kê khai thuế và đăng ký sang tên
Sau khi hoàn tất hợp đồng, người nhận cần thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định. Hồ sơ được nộp tại cơ quan có thẩm quyền hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ theo quy trình hiện hành.
Các bên cần kê khai nghĩa vụ thuế và lệ phí theo hướng dẫn. Nếu đề nghị miễn thuế, hồ sơ phải có giấy tờ chứng minh căn cứ miễn tương ứng.
Đối với trường hợp mẹ kế tặng cho con riêng, giấy tờ về quan hệ nuôi con nuôi hợp pháp có thể là căn cứ quan trọng nếu các bên đề nghị áp dụng diện miễn theo quan hệ cha mẹ nuôi – con nuôi.
Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ thực tế để xác định nghĩa vụ phải nộp. Sau khi hoàn thành các yêu cầu liên quan, người nhận thực hiện thủ tục để được ghi nhận quyền theo quy định.
4. Những lưu ý để hạn chế rủi ro thuế khi tặng cho nhà đất
4.1. Không khai sai quan hệ để xin miễn thuế
Khi kê khai thuế, các bên cần khai đúng quan hệ giữa người tặng và người nhận. Không nên tự ghi quan hệ mẹ nuôi – con nuôi nếu chưa có căn cứ pháp lý phù hợp.
Việc khai sai có thể dẫn đến hồ sơ bị từ chối. Nếu đã được miễn không đúng quy định, người nộp thuế có thể phải thực hiện nghĩa vụ bổ sung và chịu xử lý theo pháp luật.
Vì vậy, cần kiểm tra giấy tờ hộ tịch trước khi kê khai. Nếu quan hệ gia đình chưa rõ ràng, nên hỏi cơ quan tiếp nhận hoặc đơn vị tư vấn pháp lý.
4.2. Kiểm tra điều kiện pháp lý của bất động sản
Không phải mọi nhà đất đều đủ điều kiện để tặng cho. Bên tặng cần có quyền hợp pháp đối với tài sản và đáp ứng các điều kiện giao dịch.
Trước khi lập hợp đồng, nên kiểm tra giấy chứng nhận và tình trạng tranh chấp. Đồng thời, cần xác minh tài sản có bị kê biên hoặc hạn chế quyền định đoạt hay không.
Nếu nhà đất thuộc sở hữu chung, phải xác định quyền của các đồng sở hữu. Trường hợp tài sản là tài sản chung vợ chồng, việc định đoạt cần tuân thủ quy định tương ứng.
Kiểm tra kỹ hồ sơ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi hơn. Đây cũng là bước quan trọng để tránh tranh chấp sau khi sang tên.
4.3. Chuẩn bị hồ sơ chứng minh căn cứ miễn thuế
Nếu cho rằng giao dịch thuộc diện miễn thuế, các bên cần chuẩn bị tài liệu chứng minh. Hồ sơ phải phù hợp với căn cứ miễn được viện dẫn.
Ví dụ, nếu dựa trên quan hệ cha mẹ nuôi – con nuôi, cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ đó. Chỉ có giấy khai sinh của người con riêng với cha ruột thường không đủ để chứng minh quan hệ con nuôi với mẹ kế.
Ngoài giấy tờ về quan hệ gia đình, hồ sơ còn cần hợp đồng tặng cho và giấy tờ pháp lý của bất động sản. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các tài liệu theo quy định.
Việc chuẩn bị đúng hồ sơ giúp hạn chế việc phải bổ sung hoặc điều chỉnh tờ khai. Các bên nên kiểm tra yêu cầu trước khi nộp.
4.4. Tìm hiểu nghĩa vụ tài chính trước khi ký hợp đồng
Trước khi ký, các bên nên xác định rõ ai chịu trách nhiệm kê khai và nộp từng khoản tiền. Việc thỏa thuận trong hợp đồng có thể giúp các bên chủ động về chi phí, nhưng không thay thế quy định pháp luật về nghĩa vụ thuế.
Nếu chưa rõ giao dịch có được miễn hay không, nên kiểm tra trước với cơ quan thuế hoặc đơn vị tư vấn. Không nên chỉ dựa vào thông tin truyền miệng về việc tặng cho giữa người thân.
Việc xác định đúng nghĩa vụ ngay từ đầu giúp hạn chế phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Đồng thời, các bên có thể chuẩn bị hồ sơ phù hợp cho quá trình công chứng và sang tên.
>>> Xem thêm: Lựa chọn địa chỉ phù hợp là bước đầu để bạn sắp xếp thủ tục hiệu quả tại văn phòng công chứng
Kết luận
Việc miễn thuế khi mẹ kế tặng nhà đất cho con riêng phụ thuộc vào quan hệ pháp lý giữa hai bên và quy định áp dụng cho từng khoản nghĩa vụ. Quan hệ mẹ kế – con riêng không tự động được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ. Nếu đã xác lập quan hệ nuôi con nuôi hợp pháp, các bên có thể xem xét điều kiện miễn theo quy định tương ứng.
Trước khi ký hợp đồng tặng cho đất mẹ kế con riêng, hãy kiểm tra giấy tờ về nhà đất, quan hệ gia đình và nghĩa vụ tài chính. Nếu cần hỗ trợ rà soát hồ sơ, tìm hiểu thủ tục công chứng hoặc chuẩn bị hợp đồng tặng cho, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Cần hoàn tất hồ sơ mà vẫn muốn chủ động lịch trình? Hãy tìm hiểu dịch vụ công chứng ngay từ đầu
>>> Xem thêm: Đừng chuẩn bị giấy tờ theo cảm tính; hãy căn cứ vào quy định chứng thực và yêu cầu của nơi tiếp nhận hồ sơ
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com