Thời hạn sở hữu: Mua nhà ở xã hội có được bán lại không?
Nhiều người dân khi tham gia chương trình mua nhà ở xã hội thường băn khoăn về quyền sở hữu và quyền chuyển nhượng. Liệu thời hạn sở hữu nhà ở xã hội có giới hạn hay không? Và trong trường hợp đã mua, người dân có được bán lại căn hộ đó không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên quy định pháp luật mới nhất, đồng thời đưa ra ví dụ minh họa thực tế để bạn đọc dễ hình dung.
Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 01/01/2025).
Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Thông tư 09/2021/TT-BXD hướng dẫn về quản lý, sử dụng và điều kiện mua bán nhà ở xã hội.
Theo Điều 62 và Điều 63 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung 2023): người mua, thuê mua nhà ở xã hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở xã hội thuộc sở hữu hợp pháp của người mua, nhưng việc chuyển nhượng phải tuân thủ hạn chế nhất định.
2. Thời hạn sở hữu nhà ở xã hội theo luật mới
2.1. Thời hạn sở hữu không bị giới hạn
Khác với nhà ở tái định cư hoặc nhà ở công vụ, nhà ở xã hội sau khi mua sẽ thuộc sở hữu lâu dài của người mua (nếu là căn hộ chung cư thì thời hạn gắn với tuổi thọ công trình). Điều này được khẳng định tại Điều 63 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2023).
2.2. Thời hạn hạn chế chuyển nhượng
Điều 62 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2023) quy định: người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua.
Sau 5 năm, người mua được quyền bán lại theo giá thị trường, nhưng phải nộp lại cho Nhà nước khoản tiền sử dụng đất theo quy định (trừ trường hợp bán cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội).
3. Điều kiện bán lại nhà ở xã hội bên cạnh thời hạn sở hữu nhà ở xã hội
3.1. Trước khi đủ 5 năm
Trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền, người mua chỉ được phép bán lại cho:
Nhà nước (thông qua cơ quan quản lý nhà ở xã hội).
Chủ đầu tư dự án.
Hoặc bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014.
Giá bán tối đa bằng giá mua ban đầu, cộng chi phí sửa chữa, cải tạo (nếu có, có hóa đơn chứng từ hợp lệ).
3.2. Sau khi đủ 5 năm
Người mua được phép bán theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân theo quy định trước khi sang tên cho bên mua.
4. Ví dụ minh họa thực tế về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội
Anh H (công nhân tại Bắc Ninh) mua một căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2020 với giá 600 triệu đồng. Đến năm 2023, anh H muốn bán lại để chuyển sang căn hộ thương mại. Tuy nhiên, do chưa đủ 5 năm, anh chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư với giá 600 triệu đồng (cộng thêm 30 triệu đồng chi phí sửa chữa có hóa đơn).
Ngược lại, chị M (giáo viên tại Hà Nội) mua căn hộ nhà ở xã hội năm 2016 với giá 500 triệu đồng. Đến năm 2022, chị M đã đủ 5 năm sở hữu nên có quyền bán lại trên thị trường với giá 1,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, chị phải nộp thêm khoản tiền sử dụng đất theo quy định trước khi sang tên cho bên mua.
5. Lưu ý quan trọng về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội khi muốn bán lại nhà ở xã hội
5.1. Kiểm tra thời gian sở hữu
Chỉ khi đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền, người mua mới được bán theo cơ chế thị trường.
5.2. Tuân thủ thủ tục công chứng, đăng bộ
Khi bán lại, hợp đồng bắt buộc phải công chứng và làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai theo đúng Luật Công chứng 2014 và Luật Đất đai 2013 (sửa đổi năm 2024).
5.3. Nộp nghĩa vụ tài chính
Người bán phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung và thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng) trước khi hoàn tất thủ tục sang tên.
Thời hạn sở hữu nhà ở xã hội là lâu dài, người mua có quyền sở hữu ổn định, tương tự như nhà ở thương mại. Tuy nhiên, trong 5 năm đầu tiên, việc bán lại bị hạn chế nhằm đảm bảo đúng mục tiêu chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp. Sau thời hạn này, người mua có thể chuyển nhượng theo giá thị trường nhưng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Hiểu rõ quy định sẽ giúp người dân an tâm khi mua nhà ở xã hội và chủ động trong kế hoạch tài chính, an cư lâu dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
