Rủi ro không công chứng góp vốn nhà đất

Rủi ro không công chứng góp vốn nhà đất là một trong những vấn đề nghiêm trọng mà nhiều cá nhân, tổ chức có thể gặp phải khi thực hiện giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bỏ qua bước công chứng. Dù thỏa thuận được các bên đồng ý, nhưng nếu không tuân thủ đúng quy định của pháp luật, hợp đồng có thể bị vô hiệu và gây thiệt hại lớn. Bài viết sau sẽ phân tích rõ những rủi ro này theo từng khía cạnh pháp lý và thực tiễn.

>>> Xem thêm: Cách xử lý khi phát hiện sai sót trong công chứng hợp đồng góp vốn bằng nhà đất.

1. Góp vốn bằng nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

1.1. Căn cứ pháp lý

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024:

“Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Đồng thời, khoản 3 Điều 37 Luật Công chứng 2024 quy định:

“Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.”

Như vậy, hợp đồng góp vốn bằng nhà đất bắt buộc phải công chứng để có giá trị pháp lý. Trường hợp các bên chỉ lập giấy tay hoặc hợp đồng không qua công chứng thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

1.2. Mục đích của công chứng

Xác nhận tính hợp pháp, minh bạch và tự nguyện của giao dịch.
Là điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Giúp giảm thiểu rủi ro và tranh chấp phát sinh về sau.

>>> Xem thêm: Công chứng giấy tờ tại văn phòng công chứng – Quy trình nhanh gọn, đơn giản

2. Các rủi ro không công chứng góp vốn nhà đất thường gặp

2.1. Hợp đồng vô hiệu về mặt pháp lý

Căn cứ theo Điều 122 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức bắt buộc (như không công chứng) có thể bị tuyên vô hiệu bởi tòa án.

Hệ quả: Tài sản góp vốn không được pháp luật công nhận, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, gây tổn thất thời gian, chi phí và mất uy tín trong kinh doanh.

Ví dụ thực tế: Ông A góp vốn bằng lô đất trị giá 5 tỷ vào công ty TNHH B thông qua hợp đồng viết tay không công chứng. Sau đó, công ty xảy ra tranh chấp nội bộ, ông A không chứng minh được phần vốn đã góp do hợp đồng vô hiệu. Tòa án bác yêu cầu công nhận phần vốn góp.

2.2. Không thể đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận nếu có hợp đồng được công chứng/chứng thực.

Hệ quả: Bên nhận góp vốn không thể được ghi nhận là đồng sở hữu quyền sử dụng đất, dẫn đến tình trạng pháp lý không rõ ràng, ảnh hưởng đến quyền khai thác và định đoạt tài sản.

2.3. Khó giải quyết tranh chấp khi xảy ra mâu thuẫn

Hợp đồng không công chứng thiếu giá trị chứng minh trước pháp luật. Khi xảy ra tranh chấp:

Rất khó xác minh nội dung và ý chí thật sự của các bên.
Bên góp vốn có thể mất quyền đòi lại tài sản hoặc phần vốn góp.
Tòa án có thể không công nhận giao dịch, hoặc yêu cầu chứng minh bổ sung rất phức tạp.

Ví dụ minh họa: Bà C góp vốn nhà vào hợp tác kinh doanh với ông D. Hai bên ký thỏa thuận bằng giấy viết tay, không công chứng. Khi dự án thua lỗ, ông D từ chối công nhận giá trị căn nhà. Bà C kiện ra tòa nhưng không có căn cứ rõ ràng để bảo vệ quyền lợi.

Xem thêm: 04 trường hợp bị tước quyền thừa kế hiện nay

2.4. Không được pháp luật bảo vệ khi có bên thứ ba tham gia

Một hợp đồng không công chứng không có giá trị pháp lý đối kháng với bên thứ ba. Điều này khiến người góp vốn có thể mất trắng tài sản nếu bên nhận vốn mang đi giao dịch lại mà không có sự đồng ý.

Hệ quả thực tế: Một số trường hợp bên nhận góp vốn mang tài sản đi thế chấp, chuyển nhượng mà bên góp vốn không hề hay biết. Khi phát hiện thì tài sản đã bị xử lý hoặc sang tên cho người khác.

2.5. Gây khó khăn trong các thủ tục về sau

Hợp đồng không công chứng gây trở ngại khi:

Làm thủ tục chia tách công ty, tăng vốn điều lệ, hoặc giải thể doanh nghiệp.
Làm căn cứ để phân chia lợi nhuận, cổ phần.
Làm thủ tục kê khai thuế, phí, dẫn đến việc không được cơ quan thuế công nhận.

>>> Xem thêm: Đừng để mất thời gian vì thiếu sót – đây là hướng dẫn thủ tục công chứng rõ ràng và dễ hiểu nhất bạn cần biết

3. Làm thế nào để tránh rủi ro không công chứng góp vốn nhà đất?

Luôn công chứng hợp đồng góp vốn tại tổ chức hành nghề công chứng hợp pháp.
Soạn thảo hợp đồng rõ ràng, chặt chẽ, thể hiện đầy đủ thông tin tài sản và quyền lợi các bên.
Thực hiện đúng trình tự đăng ký biến động sau khi công chứng để hoàn tất quá trình chuyển giao vốn.
Trường hợp tài sản là sở hữu chung (vợ chồng, hộ gia đình…), phải có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất: Những điều cần lưu ý

>>> Xem thêm: Cẩm nang hợp đồng góp vốn: từ lý thuyết đến thực hành

Kết luận

Rủi ro không công chứng góp vốn nhà đất là hoàn toàn có thật và đã xảy ra trong thực tế với hậu quả nặng nề. Dù các bên có thiện chí hợp tác, nhưng nếu không thực hiện đúng trình tự pháp luật, hợp đồng có thể bị vô hiệu, tài sản góp vốn không được công nhận, gây thiệt hại lớn về tài chính và quyền lợi.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.