Rủi ro khi mua nhà ở xã hội: Cần cẩn trọng điều gì?
Nhà ở xã hội được xem là giải pháp an cư cho người thu nhập thấp, công nhân, người lao động. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít trường hợp gặp phải vướng mắc pháp lý, tài chính khi giao dịch. Hiểu rõ rủi ro khi mua nhà ở xã hội sẽ giúp người dân có sự chuẩn bị, tránh mất tiền và quyền lợi hợp pháp.
Luật Nhà ở 2014, sửa đổi, bổ sung bởi Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025).
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025).
Nghị định 49/2021/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Thông tư 09/2021/TT-BXD hướng dẫn về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.
Theo Điều 84 Luật Nhà ở 2023, việc mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải tuân thủ điều kiện chặt chẽ, trong đó có quy định cấm chuyển nhượng trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua, thuê mua.
2. Rủi ro pháp lý khi mua nhà ở xã hội
2.1. Rủi ro về điều kiện mua bán
Nhiều người dân mua nhà ở xã hội qua “hợp đồng viết tay” hoặc nhờ người đứng tên hộ trong khi bản thân không thuộc đối tượng được mua. Theo Điều 83 Luật Nhà ở 2023, chỉ có 9 nhóm đối tượng mới được xét duyệt mua, thuê mua nhà ở xã hội (ví dụ: người có công, hộ nghèo, công nhân khu công nghiệp, sĩ quan, quân nhân…).
Nếu bị phát hiện, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, người mua mất quyền lợi và tiền đã đóng.
2.2. Rủi ro từ việc chuyển nhượng trái phép
Theo khoản 5 Điều 84 Luật Nhà ở 2023, trong vòng 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua, thuê mua, người mua không được phép bán, chuyển nhượng. Nếu cố tình chuyển nhượng:
Nhà nước có quyền thu hồi căn hộ.
Người nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện không được cấp sổ hồng.
2.3. Rủi ro khi không được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng)
Một số dự án nhà ở xã hội do chủ đầu tư chậm hoàn tất thủ tục đất đai, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khiến người mua không được cấp sổ hồng đúng hạn. Đây là tranh chấp phổ biến, đặc biệt ở các thành phố lớn.
Theo Điều 81 Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội được vay tối đa 80% giá trị hợp đồng trong tối đa 25 năm. Tuy nhiên, lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong thời gian nhất định (5 năm đầu). Sau đó, nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất thương mại, có thể tăng cao gấp đôi, gây áp lực tài chính.
3.2. Rủi ro khi vay vượt khả năng trả nợ
Nếu người mua không tính toán kỹ dòng tiền, việc trả góp hàng tháng có thể chiếm trên 50% thu nhập. Khi mất việc hoặc phát sinh chi phí đột xuất, người vay dễ rơi vào tình trạng nợ xấu, bị ngân hàng siết tài sản.
4. Rủi ro khi mua nhà ở xã hội từ thị trường thứ cấp
4.1. Mua bán qua hợp đồng ủy quyền
Một số cá nhân lợi dụng kẽ hở pháp lý, bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền. Cách làm này tiềm ẩn rủi ro:
Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào.
Người mua không có căn cứ để xin cấp sổ hồng.
4.2. Giá bán cao hơn giá quy định
Theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định nhưng phải được cơ quan nhà nước thẩm định. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều căn hộ được rao bán chênh lệch hàng trăm triệu đồng, khiến người mua chịu thiệt hại nếu sau này bị xử lý.
5. Ví dụ minh họa thực tế về rủi ro khi mua nhà ở xã hội
Anh H (công nhân tại TP. Thủ Đức) mua căn hộ nhà ở xã hội từ người quen bằng hợp đồng ủy quyền với giá 1,2 tỷ đồng, trong khi giá gốc chỉ 900 triệu đồng. Sau 3 năm, khi muốn sang tên, anh H mới biết căn hộ chưa đủ 5 năm nên không được chuyển nhượng. Kết quả: anh H vừa mất quyền sở hữu, vừa khó đòi lại số tiền đã bỏ ra.
Ngược lại, chị M (giáo viên tại Bình Dương) mua căn hộ nhà ở xã hội đúng quy định, vay ngân hàng 70% giá trị. Nhờ lập kế hoạch trả nợ chi tiết, thu nhập ổn định và không vi phạm quy định chuyển nhượng, sau 8 năm chị đã trả gần hết nợ, sắp được cấp sổ hồng. Đây là ví dụ cho thấy tuân thủ pháp luật giúp người mua tránh rủi ro.
6. Cách phòng tránh rủi ro khi mua nhà ở xã hội
Kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của dự án, giấy phép đầu tư, hồ sơ đất đai.
Chỉ ký hợp đồng mua bán công chứng với chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện chuyển nhượng.
Tránh mua qua hợp đồng ủy quyền, giấy viết tay.
Tính toán khả năng trả nợ, không vay quá 40% thu nhập hàng tháng.
Theo dõi tiến độ dự án, yêu cầu chủ đầu tư cam kết về việc cấp sổ hồng.
Rủi ro khi mua nhà ở xã hội có thể đến từ cả pháp lý lẫn tài chính. Để an toàn, người mua cần nắm rõ quy định pháp luật mới nhất, không giao dịch trái phép, không mua bán qua hình thức “lách luật”. Đồng thời, phải lập kế hoạch tài chính bền vững để tránh áp lực trả nợ. Sự cẩn trọng ngay từ đầu sẽ giúp bạn sở hữu nhà ở xã hội hợp pháp, an toàn và ổn định lâu dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
