Người nước ngoài đặt cọc mua nhà đất tại Việt Nam

Trong bối cảnh giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài ngày càng phổ biến, vấn đề người nước ngoài đặt cọc mua nhà đất tại Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư và cá nhân quan tâm. Không ít trường hợp các bên lúng túng trong việc xác định hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng hay không, cũng như giới hạn quyền tham gia giao dịch của người nước ngoài. Nếu không nắm rõ quy định pháp luật hiện hành, rủi ro vô hiệu hợp đồng hoặc mất tiền đặt cọc là hoàn toàn có thể xảy ra. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể quy định pháp lý liên quan đến vấn đề này.

>>> Xem thêm: Lý do nhiều người chọn văn phòng công chứng thay vì dịch vụ công chứng di động

1. Người nước ngoài có được đặt cọc mua nhà đất tại Việt Nam không?

Người nước ngoài đặt cọc

1.1. Quyền tham gia giao dịch dân sự của người nước ngoài

Theo “Điều 5 Bộ luật Dân sự 2015”, người nước ngoài tại Việt Nam có quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự như công dân Việt Nam, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai, nên về nguyên tắc, người nước ngoài được phép tham gia với tư cách bên đặt cọc.

Tuy nhiên, quyền đặt cọc không đồng nghĩa với quyền sở hữu hoặc quyền nhận chuyển nhượng nhà đất, mà chỉ là một bước bảo đảm nghĩa vụ trong quá trình đàm phán giao dịch.

1.2. Giới hạn về quyền sở hữu nhà đất của người nước ngoài

Theo “Điều 159 Luật Nhà ở 2014”, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong các trường hợp luật định, chủ yếu là nhà ở thương mại trong dự án, không thuộc khu vực cấm. Đối với quyền sử dụng đất, “Điều 169 Luật Đất đai 2013” không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như cá nhân trong nước.

Do đó, việc người nước ngoài đặt cọc mua nhà đất chỉ hợp pháp khi mục đích giao dịch phù hợp với phạm vi quyền mà pháp luật cho phép họ được xác lập trong tương lai.

2. Hợp đồng đặt cọc của người nước ngoài có bắt buộc công chứng không?

2.1. Pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm và pháp luật không quy định hình thức bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, dù bên đặt cọc là người nước ngoài hay công dân Việt Nam, hợp đồng đặt cọc vẫn có thể được lập dưới hình thức văn bản thông thường.

Việc không công chứng không làm hợp đồng đương nhiên vô hiệu, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”.

2.2. Khi nào nên công chứng hợp đồng đặt cọc?

Trong thực tiễn, đối với trường hợp người nước ngoài đặt cọc mua nhà đất, việc công chứng hợp đồng đặt cọc là cần thiết khi:

Giao dịch có giá trị lớn;
Có yếu tố ngôn ngữ, pháp luật khác nhau giữa các bên;
Các bên muốn nâng cao giá trị chứng cứ của hợp đồng;
Cần xác lập rõ ý chí tự nguyện và năng lực hành vi dân sự của người nước ngoài.

Công chứng giúp hạn chế rủi ro tranh chấp liên quan đến việc hiểu sai nội dung hợp đồng hoặc nghi ngờ về tính tự nguyện của giao dịch.

>>> Xem thêm: Vì sao nên chọn dịch vụ làm sổ đỏ tại văn phòng uy tín?

3. Công chứng viên có được công chứng hợp đồng đặt cọc với người nước ngoài không?

3.1. Căn cứ pháp lý cho việc công chứng

Theo “Điều 42 Luật Công chứng 2014”, công chứng viên được công chứng hợp đồng, giao dịch có yếu tố nước ngoài nếu các bên đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Đối với người nước ngoài, công chứng viên sẽ kiểm tra:

Hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị thay thế;
Tình trạng cư trú hợp pháp tại Việt Nam;
Năng lực hành vi dân sự theo pháp luật Việt Nam.

Việc người nước ngoài là bên đặt cọc không phải là căn cứ để từ chối công chứng.

3.2. Yêu cầu về ngôn ngữ và phiên dịch

Theo “Điều 61 Luật Công chứng 2014”, trường hợp người tham gia giao dịch không thông thạo tiếng Việt thì phải có người phiên dịch. Nội dung hợp đồng đặt cọc phải được giải thích đầy đủ để người nước ngoài hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình trước khi ký kết.

Xem thêm: Làm lại sổ đỏ để gia hạn sử dụng đất có cần thiết không?

4. Rủi ro pháp lý nếu không xác định đúng phạm vi đặt cọc

Người nước ngoài đặt cọc

4.1. Đặt cọc cho giao dịch mà pháp luật không cho phép

Nếu người nước ngoài đặt cọc để mua loại nhà đất mà pháp luật Việt Nam không cho phép họ sở hữu, thì mục đích giao dịch có thể bị coi là vi phạm điều cấm của luật. Khi đó, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo “Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015”.

Hệ quả pháp lý là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời phát sinh tranh chấp về lỗi và bồi thường thiệt hại.

4.2. Không làm rõ tư cách và quyền của người nước ngoài

Nhiều tranh chấp phát sinh do hợp đồng đặt cọc không ghi rõ người nước ngoài đặt cọc với tư cách cá nhân, hay đại diện cho pháp nhân, hoặc không làm rõ điều kiện để được ký hợp đồng mua bán chính thức sau này.

>>> Xem thêm: Thủ tục đăng ký kết hôn có thể ủy quyền cho người khác làm thay không?

5. Lưu ý quan trọng khi người nước ngoài đặt cọc mua nhà đất

Khi thực hiện giao dịch người nước ngoài đặt cọc mua nhà đất, hợp đồng đặt cọc cần:

Ghi nhận rõ tư cách pháp lý của người nước ngoài;
Xác định rõ loại nhà ở, dự án mà người nước ngoài được phép sở hữu;
Thỏa thuận điều kiện hoàn trả hoặc xử lý tiền đặt cọc nếu không đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán;
Nêu rõ luật áp dụng là pháp luật Việt Nam.

Những nội dung này giúp hạn chế tối đa rủi ro vô hiệu hợp đồng và tranh chấp phát sinh.

Kết luận

Pháp luật Việt Nam không bắt buộc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc, kể cả trong trường hợp người nước ngoài đặt cọc mua nhà đất. Tuy nhiên, do giao dịch có yếu tố nước ngoài và chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật về nhà ở, đất đai, việc công chứng hợp đồng đặt cọc là giải pháp an toàn và cần thiết trong nhiều trường hợp. Quan trọng hơn, các bên phải xác định đúng phạm vi quyền của người nước ngoài để tránh rủi ro hợp đồng vô hiệu và tranh chấp về tiền đặt cọc.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Mua hàng online nhưng nhận hàng giả: Cách đòi tiền theo luật

>>> Tranh chấp đất liền kề: thủ tục đo đạc và xác minh mốc giới

>>> Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng chấm dứt hợp tác kinh doanh

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn công chứng hợp đồng bảo lãnh vay vốn

>>> Chi tiết bảng phí công chứng theo từng giá trị tài sản giao dịch

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.