Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuViệc mua đất nhưng diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích ghi trên Sổ đỏ là tình trạng khá phổ biến hiện nay, nguyên nhân chủ yếu do nhiều người chỉ căn cứ vào thông tin trên Giấy chứng nhận mà không tiến hành đo đạc thực tế. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có điều khoản quy định cách xử lý khi xảy ra chênh lệch diện tích thì bên nhận chuyển nhượng thường là bên chịu thiệt nếu diện tích đất bị thiếu.
>>> Xem thêm: Địa chỉ văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật, hỗ trợ nhận hồ sơ online
* Giải thích một số khái niệm
- Mua bán đất thực chất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi quen thuộc của người dân đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xuất phát từ màu sắc của mẫu giấy chứng nhận trước đây (gọi chung là Giấy chứng nhận).
Trên thực tế, khi phát hiện diện tích đất bị thiếu so với Sổ đỏ thường phát sinh hai vấn đề cần quan tâm:
- Về pháp lý: Diện tích nào sẽ được công nhận và có cần điều chỉnh lại thông tin trên Giấy chứng nhận hay không?
- Về thực tiễn: Người mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả tiền đối với phần diện tích bị thiếu hay không?
Từ những vấn đề nêu trên, có thể làm rõ như sau:
1. Diện tích chênh lệch được xác định ra sao?
* Trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận thì sẽ công nhận theo số liệu đo đạc thực tế
Theo quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), khi có sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế và diện tích ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận đã cấp, nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm được cấp giấy tờ và không có tranh chấp với các thửa đất liền kề thì diện tích được xác định theo kết quả đo đạc thực tế khi thực hiện cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận.
Có thể chia thành hai trường hợp cụ thể:
– Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi và không phát sinh tranh chấp với các hộ liền kề. Khi đó, diện tích sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để cập nhật lại diện tích đúng thực tế.
– Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi so với thời điểm ban đầu, có thể do bị lấn chiếm từ các thửa đất xung quanh. Trong trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Nếu xảy ra tranh chấp thì trước hết các bên tự hòa giải, nếu không thành thì gửi đơn đến UBND cấp xã để được tổ chức hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành thì có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
>>> Xem thêm: Tại Hà Nội, có văn phòng công chứng nào hỗ trợ làm dịch vụ sổ đỏ trọn gói ngoài giờ hành chính không?
Như vậy, về nguyên tắc, khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên Giấy chứng nhận thì sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
* Thực hiện cấp đổi Sổ đỏ để điều chỉnh lại diện tích
Khi đo đạc lại thửa đất và xác định diện tích thực tế nhỏ hơn so với thông tin ghi trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất cần tiến hành thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP với các bước như sau:
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã được cấp.
– Bước 2: Nộp hồ sơ
Người dân nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận một cửa của UBND cấp tỉnh; hoặc
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu chưa thành lập chi nhánh).
>>> Xem thêm: Thủ tục chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản năm 2026
– Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
– Bước 4: Trả kết quả cho người sử dụng đất
Thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không bao gồm ngày nghỉ, lễ, tết hoặc thời gian nộp hồ sơ tại cấp xã), theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
2. Có được yêu cầu bên bán hoàn trả tiền khi diện tích bị thiếu hay không?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự, do đó nội dung sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên. Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, đây là sự thỏa thuận mà theo đó bên chuyển nhượng giao quyền sử dụng đất cho bên nhận, còn bên nhận có trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ theo nội dung đã cam kết.
Vì vậy, nếu trong hợp đồng có điều khoản quy định rõ về diện tích, chẳng hạn như bên chuyển nhượng cam kết diện tích thực tế không nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận hoặc nếu có chênh lệch thì phải hoàn trả số tiền tương ứng với phần diện tích thiếu, thì bên nhận chuyển nhượng hoàn toàn có quyền yêu cầu thực hiện theo thỏa thuận này.
Tuy nhiên, trên thực tế, đa số các giao dịch không quy định cụ thể về phương án xử lý khi diện tích bị thiếu so với Giấy chứng nhận, dẫn đến việc bên mua thường phải chấp nhận phần chênh lệch này.
Kết luận
Khi mua đất mà diện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ, nguyên tắc chung là công nhận theo diện tích đo đạc thực tế và thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận để cập nhật lại thông tin. Đồng thời, việc yêu cầu hoàn trả tiền đối với phần diện tích bị thiếu chỉ được thực hiện khi trong hợp đồng có điều khoản quy định rõ ràng về vấn đề này.
>>> Xem thêm: Phí công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng mua bán nhà được tính thế nào?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Mua đất bị thiếu diện tích so với Sổ đỏ: Người mua cần làm gì?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Cách đọc thông tin sổ hồng mới nhất năm 2026. Hướng dẫn cách để kiểm tra thông tin cá nhân trong sổ hồng và tránh bị chiếm đoạt tài sản.
>>> Các vướng mắc khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu mà người dân cần chú ý.
>>> Khi có đồng sở hữu, công chứng mua bán nhà đất cần những điều kiện gì?
>>> Công chứng tại nhà: Dịch vụ và quy định
>>> Có tên trong Sổ địa chính có được cấp Sổ đỏ không?