Hợp đồng góp vốn nhà đất không công chứng có giá trị pháp lý?

Hợp đồng góp vốn nhà đất không công chứng là một trường hợp xảy ra khá phổ biến trên thực tế, đặc biệt khi các bên tin tưởng nhau hoặc chưa hiểu rõ quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc không công chứng có thể ảnh hưởng lớn đến hiệu lực pháp lý của hợp đồng. Vậy hợp đồng này có giá trị hay không? Căn cứ pháp lý nào quy định về điều này? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết.

>>> Xem thêm: Những điều khoản cần thỏa thuận rõ ràng trong công chứng hợp đồng góp vốn bằng nhà đất.

1. Khái niệm và bản chất hợp đồng góp vốn nhà đất

1.1 Hợp đồng góp vốn nhà đất là gì?

Hợp đồng góp vốn bằng nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó một bên dùng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, vật, tiền, quyền sở hữu trí tuệ và các tài sản khác có thể định giá được bằng đồng Việt Nam.

1.2 Đặc điểm của tài sản góp vốn là nhà đất

Là tài sản đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu và sử dụng.
Việc chuyển quyền sở hữu tài sản này cần tuân theo quy trình chặt chẽ, bao gồm cả thủ tục công chứng, đăng ký.

>>> Xem thêm: Công chứng tại nhà: Bạn đã thử chưa? Khám phá lợi ích không ngờ sau đây

2. Hợp đồng góp vốn nhà đất không công chứng có hiệu lực không?

2.1 Quy định pháp luật về hình thức hợp đồng góp vốn nhà đất

Theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

Có đủ năng lực hành vi dân sự.
Các bên hoàn toàn tự nguyện.
Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật.
Tuân thủ đúng hình thức mà pháp luật quy định.

Căn cứ Điều 27 Luật Đất đai 2024:

“Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực…”

Như vậy, hình thức công chứng là bắt buộc với hợp đồng góp vốn bằng nhà đất.

2.2 Hậu quả pháp lý nếu không công chứng

Nếu hợp đồng góp vốn không được công chứng thì:

Không có giá trị pháp lý về mặt chuyển quyền sử dụng/sở hữu tài sản.
Không thể thực hiện đăng ký thay đổi chủ thể tại cơ quan có thẩm quyền.
Có thể bị tuyên vô hiệu về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức bị vô hiệu, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu các bên đã thực hiện toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ trong hợp đồng, và không bên nào phản đối thì tòa án có thể công nhận hiệu lực nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên (theo thực tiễn xét xử).

3. Ví dụ minh họa thực tế

Tình huống thực tế:

Ông A góp vốn với ông B để cùng kinh doanh bất động sản bằng cách chuyển nhượng cho ông B quyền sử dụng một mảnh đất. Hai bên chỉ ký tay với nhau, không công chứng hợp đồng. Sau đó, ông B lại thế chấp mảnh đất này cho ngân hàng để vay tiền và mất khả năng trả nợ.

Xem thêm: Tác phẩm tạo ra bởi trí tuệ nhân tạo có được Luật bảo hộ không?

Khi xảy ra tranh chấp, ông A kiện ra tòa yêu cầu công nhận hợp đồng góp vốn.

Kết quả xét xử:
Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu vì không được công chứng theo quy định của Luật Đất đai. Ông A được nhận lại giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm góp vốn, nhưng mất quyền yêu cầu chuyển quyền sở hữu đất cho ông B.

Bài học rút ra:
Dù hai bên đồng thuận và thực hiện trên thực tế, nhưng nếu không đúng thủ tục pháp lý (thiếu công chứng), hợp đồng sẽ không được pháp luật công nhận.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng chuyên làm di chúc, hợp đồng mua bán – Tư vấn chi tiết, chi phí hợp lý

4. Có thể hợp thức hóa hợp đồng không công chứng không?

Trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng góp vốn nhà đất nhưng chưa công chứng, có thể thực hiện như sau:

Cùng đến văn phòng công chứng để lập lại hợp đồng với đầy đủ thông tin, chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Nếu một bên từ chối hợp tác, bên kia có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu để được hoàn trả tài sản hoặc giá trị tương đương.
Trường hợp đã xảy ra hậu quả nghiêm trọng (ví dụ bên kia đã chuyển nhượng đất), cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và thu thập bằng chứng cụ thể.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp sau khi công chứng hợp đồng góp vốn bằng nhà đất

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng góp vốn không bản gốc: liệu có được?

Kết luận

Hợp đồng góp vốn nhà đất không công chứng là một giao dịch không có giá trị pháp lý, trừ một số trường hợp đặc biệt được tòa án công nhận dựa trên thực tiễn thực hiện. Do đó, để đảm bảo quyền lợi, các bên cần công chứng hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch góp vốn nào bằng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.