Công chứng trong giai đoạn chuyển tiếp dự án

Giai đoạn chuyển tiếp dự án là khoảng thời gian tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, khi chủ thể quản lý, quyền khai thác hoặc tình trạng pháp lý của dự án đang thay đổi nhưng chưa được xác lập hoàn toàn. Trong bối cảnh đó, công chứng hợp đồng trong giai đoạn chuyển tiếp dự án trở thành vấn đề nhạy cảm, dễ phát sinh tranh chấp nếu không được kiểm soát chặt chẽ về thời điểm công chứng, thẩm quyền ký kết và điều kiện pháp lý của dự án. Việc phân tích đúng bản chất pháp lý của giai đoạn chuyển tiếp có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn cho giao dịch và trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên.

>>> Xem thêm: Mẹo chuẩn bị hồ sơ để không mất thời gian tại văn phòng công chứng

Giai đoạn chuyển tiếp dự án là gì dưới góc độ pháp lý?

Giai đoạn chuyển tiếp dự án thường phát sinh trong các trường hợp:

• Dự án đang thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

• Thay đổi chủ đầu tư, nhà đầu tư

• Dự án đang trong quá trình điều chỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư

• Chuyển tiếp giữa các quy định pháp luật cũ và mới

Đặc điểm chung của giai đoạn này là tình trạng pháp lý của dự án chưa ổn định, quyền và nghĩa vụ của các bên có thể đang ở trạng thái “chờ xác lập”.

Cơ sở pháp lý điều chỉnh công chứng hợp đồng trong giai đoạn chuyển tiếp dự án

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Theo Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự; chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của luật.” (Điều 117)

Trong giai đoạn chuyển tiếp dự án, điều kiện dễ bị vi phạm nhất là năng lực pháp lý của chủ thể và điều kiện pháp lý của đối tượng giao dịch.

Hiệu lực của văn bản công chứng

Theo Luật Công chứng 2024:

“Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.” (Điều 5)

Tuy nhiên, công chứng không làm hợp pháp hóa một giao dịch chưa đủ điều kiện tại thời điểm xác lập.

Các tình huống công chứng hợp đồng thường gặp trong giai đoạn chuyển tiếp dự án

Công chứng hợp đồng khi dự án đang chờ phê duyệt chuyển nhượng

Nhiều trường hợp các bên ký hợp đồng chuyển nhượng, hợp tác, góp vốn… khi:

• Quyết định cho phép chuyển nhượng dự án chưa được ban hành

• Chủ đầu tư mới chưa được ghi nhận chính thức

Trong trường hợp này, hợp đồng có nguy cơ:

• Bị coi là xác lập trước khi đủ điều kiện pháp lý

• Dẫn đến vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật chuyên ngành

>>> Xem thêm: Địa chỉ cung cấp dịch vụ sổ đỏ uy tín, được khách hàng tin tưởng lựa chọn

Công chứng hợp đồng trong thời gian pháp luật điều chỉnh chuyển tiếp

Khi dự án thuộc diện áp dụng quy định chuyển tiếp (ví dụ Luật Đất đai, Luật Đầu tư mới), việc xác định:

• Văn bản pháp luật nào điều chỉnh

• Điều kiện pháp lý tại thời điểm công chứng

là yếu tố quyết định hiệu lực của hợp đồng.

Vai trò của thời điểm công chứng trong giai đoạn chuyển tiếp dự án

Thời điểm công chứng là mốc đánh giá tính hợp pháp của giao dịch

Cơ quan giải quyết tranh chấp thường căn cứ vào:

• Tình trạng pháp lý của dự án tại thời điểm công chứng

• Quyền đại diện, thẩm quyền ký kết tại thời điểm đó

để xác định giao dịch có hiệu lực hay không.

Hồ sơ công chứng lưu trữ giúp làm rõ bối cảnh chuyển tiếp

Hồ sơ công chứng thể hiện:

• Các giấy tờ pháp lý được xuất trình tại thời điểm công chứng

• Văn bản giải trình về tình trạng dự án

• Ý chí và nhận thức của các bên khi giao kết

Theo Luật Công chứng 2024:

“Hồ sơ công chứng là căn cứ để chứng minh tính hợp pháp của việc công chứng khi có tranh chấp, khiếu nại hoặc thanh tra.” (Điều 62)

>>> Xem thêm: Tìm hiểu chi tiết về phí công chứng vay vốn ngân hàng và thế chấp tài sản

Rủi ro pháp lý cho công chứng viên và các bên giao dịch

Rủi ro đối với các bên

• Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do đối tượng chưa đủ điều kiện giao dịch

• Phát sinh tranh chấp kéo dài, thiệt hại kinh tế lớn

• Khó xác định trách nhiệm bồi thường khi dự án không được chuyển nhượng như dự kiến

Rủi ro đối với công chứng viên

Theo Luật Công chứng 2024:

“Công chứng viên phải kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.” (Điều 17)

Nếu công chứng viên:

• Không làm rõ tình trạng chuyển tiếp của dự án

• Không cảnh báo rủi ro cho người yêu cầu công chứng

có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường hoặc kỷ luật nghề nghiệp.

Ví dụ thực tiễn

Doanh nghiệp A ký hợp đồng góp vốn vào dự án B và được công chứng trong khi dự án đang chờ quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ đầu tư. Sau đó, cơ quan nhà nước không chấp thuận việc chuyển giao dự án.

Trong tranh chấp, Tòa án xác định:

• Tại thời điểm công chứng, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch

• Công chứng không làm phát sinh hiệu lực cho giao dịch trái quy định

Hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Khuyến nghị khi công chứng hợp đồng trong giai đoạn chuyển tiếp dự án

• Xác định rõ tình trạng pháp lý dự án tại thời điểm công chứng

• Phân biệt hợp đồng “nguyên tắc”, “có điều kiện” và hợp đồng có hiệu lực ngay

• Ghi nhận rõ điều khoản điều kiện phát sinh hiệu lực

• Công chứng viên cần lập hồ sơ giải trình đầy đủ

Kết luận

Công chứng hợp đồng trong giai đoạn chuyển tiếp dự án là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được đánh giá đúng về thời điểm công chứng, điều kiện pháp lý của dự án và thẩm quyền chủ thể. Công chứng không phải là “lá chắn tuyệt đối” cho mọi giao dịch, mà chỉ có giá trị bảo vệ khi giao dịch được xác lập đúng pháp luật tại thời điểm công chứng. Việc thận trọng trong giai đoạn chuyển tiếp là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý cho cả các bên và tổ chức hành nghề công chứng.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Sau bao lâu được bán nhà ở xã hội?

>>> Tranh chấp đất liền kề: thủ tục đo đạc và xác minh mốc giới

>>> Những điều cần xác minh kỹ khi làm thủ tục công chứng

>>> Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng quy trình công chứng nhỏ gọn

>>> Điều kiện chuyển nhượng tài sản trong hợp đồng mua bán nhà

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com