Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản đất thuê trả tiền hàng năm

Trong thực tế giao dịch dân sự, nhu cầu sử dụng quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn ngày càng phổ biến, kéo theo yêu cầu “công chứng hợp đồng thế chấp tài sản” ngày một tăng. Tuy nhiên, không phải mọi loại đất thuê đều đủ điều kiện tham gia giao dịch thế chấp. Nhiều trường hợp người dân bị từ chối công chứng do chưa nắm rõ quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết điều kiện, thủ tục và những rủi ro pháp lý cần lưu ý.

>>> Xem thêm: Dịch vụ tại văn phòng công chứng có gì khác với công chứng tư nhân?

Khái niệm quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm

Theo Luật Đất đai 2024, đất thuê trả tiền hàng năm là trường hợp Nhà nước cho thuê đất và người sử dụng đất phải nộp tiền thuê theo chu kỳ năm. Người thuê không có đầy đủ quyền như đất giao có thu tiền sử dụng đất, đặc biệt hạn chế trong chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn và thế chấp. Vì vậy, khi yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp, tổ chức công chứng bắt buộc xem xét kỹ các căn cứ pháp luật liên quan.

Quy định pháp luật về việc thế chấp đất thuê trả tiền hàng năm

Căn cứ “Điều 41 Luật Đất đai 2024”, tổ chức, cá nhân thuê đất trả tiền hàng năm không được thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, nếu tài sản đó có đăng ký quyền sở hữu theo quy định.

Ngoài ra, “Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015” quy định tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát hợp pháp của bên thế chấp.

Từ đó có thể thấy:

Không được thế chấp “quyền sử dụng đất” thuê trả tiền hàng năm.
Chỉ được thế chấp “tài sản trên đất” (nhà xưởng, công trình, cơ sở sản xuất) nếu được cơ quan nhà nước xác lập quyền sở hữu.

>>> Xem thêm: Những giấy tờ cần chuẩn bị khi thuê dịch vụ sang tên sổ đỏ

Vậy có công chứng hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê được không?

Câu trả lời: Có, nhưng chỉ khi tài sản đó đáp ứng đủ điều kiện sau:

Tài sản là tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của bên thế chấp.
Tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình).
Được phép sử dụng đất ổn định theo hợp đồng thuê đất và không vi phạm mục đích sử dụng đất.
Nghĩa vụ dân sự được bảo đảm phải là nghĩa vụ hợp pháp.

Tổ chức hành nghề công chứng sẽ kiểm tra toàn bộ hồ sơ, bao gồm hợp đồng thuê đất, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất, tính pháp lý của giao dịch.

Ví dụ minh họa

Ví dụ: Công ty A thuê 5.000 m² đất của Nhà nước trả tiền thuê hàng năm để xây dựng nhà xưởng sản xuất. Công ty đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà xưởng này. Khi Công ty A ký hợp đồng vay vốn ngân hàng, công ty muốn thế chấp nhà xưởng để bảo đảm khoản vay. Trong trường hợp này, công chứng viên có thể chứng nhận hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng), nhưng không chứng nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm.

>>> Xem thêm: Công chứng ngoài trụ sở chứng nhận văn bản thoả thuận tài sản

Xem thêm: Công chứng Giấy tờ xe máy, ô tô: Thủ tục và chi phí cập nhật

Hồ sơ cần chuẩn bị khi công chứng

Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm còn hiệu lực.
CMND/CCCD, thông tin pháp lý doanh nghiệp.
Hợp đồng thế chấp dự kiến ký kết với ngân hàng.
Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước (nếu trong hợp đồng thuê đất có quy định bắt buộc).

Lưu ý rủi ro pháp lý khi thế chấp tài sản trên đất thuê

Tài sản trên đất không được cấp giấy chứng nhận sở hữu → công chứng viên sẽ từ chối.
Mục đích xây dựng không đúng với giấy phép hoặc hợp đồng thuê đất → giao dịch bị vô hiệu.
Thời hạn thuê đất sắp hết hoặc đang nợ tiền thuê → ngân hàng có thể từ chối nhận thế chấp.
Trong hợp đồng thuê đất có điều khoản “không được thế chấp tài sản gắn liền với đất” → công chứng viên buộc phải từ chối.

Kết luận

Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, pháp luật không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất nhưng cho phép công chứng hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất nếu tài sản đáp ứng đủ điều kiện. Người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ hợp đồng thuê đất và hoàn thiện hồ sơ quyền sở hữu tài sản để tránh bị từ chối công chứng.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Kê khai và nộp lệ phí môn bài: mốc thời gian cần nhớ

>>> Khi nào cần công chứng văn bản từ chối nhận di sản?

>>> Các ngôn ngữ phổ biến trong dịch thuật công chứng hiện nay

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội có đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm

>>> Công chứng tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và con cần giấy tờ gì?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.