Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản bằng nhà ở xã hội

Nhiều người mua nhà ở xã hội có nhu cầu vay vốn ngân hàng nhưng lại băn khoăn liệu có thể thực hiện “công chứng hợp đồng thế chấp tài sản” đối với loại nhà ở có điều kiện đặc thù này hay không. Nhà ở xã hội chịu sự điều chỉnh của “Luật Nhà ở 2023” và các quy định chặt chẽ về chuyển nhượng, thế chấp, dẫn đến nhiều trường hợp bị từ chối công chứng do không nắm rõ quy định pháp luật. Để tránh rủi ro và bảo đảm giao dịch được công chứng hợp pháp, người dân cần hiểu rõ điều kiện thế chấp và những giới hạn khi tài sản bằng nhà ở xã hội. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết từng trường hợp được phép và không được phép thế chấp.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng uy tín tại Hà Nội: Dịch vụ nhanh chóng, bảo mật tuyệt đối

Khái niệm và đặc điểm pháp lý của nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là loại nhà ở thuộc chính sách an sinh, được bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế ưu đãi dành cho nhóm người có thu nhập thấp, công nhân, lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức… Theo “Luật Nhà ở 2023”, nhà ở xã hội có giới hạn về giá bán, đối tượng mua và thời hạn hạn chế chuyển nhượng.

Chính vì mang tính chất phúc lợi xã hội, pháp luật chỉ cho phép thế chấp nhà ở xã hội trong những trường hợp rất cụ thể và chịu giám sát chặt chẽ của cơ quan có thẩm quyền.

Quy định pháp luật về việc thế chấp nhà ở xã hội

Theo “Điều 81 Luật Nhà ở 2023”, người mua nhà ở xã hội chỉ được thế chấp trong các trường hợp sau:

Thế chấp chính căn nhà ở xã hội đó để vay mua chính căn nhà này.
Thế chấp sau khi đã đủ điều kiện được chuyển nhượng, tức là sau 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua và được cấp Sổ hồng.

Ngoài hai trường hợp này, người mua không được tự ý thế chấp cho các mục đích vay vốn khác.

Đồng thời, “Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015” quy định tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp và không có tranh chấp. Điều này có nghĩa là công chứng viên chỉ có thể chứng nhận khi quyền sở hữu nhà ở xã hội đã được xác lập bằng Giấy chứng nhận.

>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ – Giải pháp an toàn cho mọi giao dịch bất động sản

Khi nào được công chứng hợp đồng thế chấp tài sản bằng nhà ở xã hội?

Công chứng viên có thể chứng nhận giao dịch trong các trường hợp sau:

Nhà ở xã hội đã được cấp Giấy chứng nhận và đã hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng (05 năm).
Bên thế chấp sử dụng căn nhà để bảo đảm khoản vay mua chính căn nhà này.
Tài sản không nằm trong diện bị kê biên, tranh chấp hoặc đang bị xử lý hành chính.
Bên mua đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư hoặc ngân hàng chính sách (nếu có hỗ trợ vay).

Trường hợp bị từ chối công chứng

Công chứng viên sẽ từ chối chứng nhận nếu rơi vào các trường hợp sau:

Người mua chưa đủ 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà.
Nhà ở xã hội chưa được cấp Sổ hồng hoặc đang trong quá trình chờ cấp.
Mục đích vay vốn không phải là để mua chính căn nhà đó (nếu trong giai đoạn chưa hết thời hạn hạn chế).
Nhà ở xã hội được mua theo hình thức thuê mua và bên thuê mua chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Tài sản có vướng mắc: tranh chấp, thế chấp trước đó, bị kê biên hoặc ghi nhận hạn chế theo quyết định của cơ quan nhà nước.

>>> Xem thêm: Ưu và nhược điểm của công chứng tại nhà so với công chứng tại văn phòng

Ví dụ minh họa

Ví dụ: Anh B mua một căn hộ nhà ở xã hội tại Hà Nội, đã thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận năm 2022. Đến năm 2026, anh B cần vay ngân hàng để sửa chữa nhà. Do đã hết 05 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền mua, đồng thời có Sổ hồng, công chứng viên có thể chứng nhận hợp đồng thế chấp tài sản cho anh B.

Xem thêm: Luật Đất đai 2024 quy định thế nào về quyền chuyển nhượng hợp pháp?

Ngược lại, nếu anh B chỉ mới nhận bàn giao nhà được 02 năm và chưa được cấp Giấy chứng nhận, công chứng viên sẽ không thể chứng nhận hợp đồng thế chấp, dù anh B có nhu cầu vay cho mục đích cá nhân khác.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi công chứng

Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhà ở xã hội.
Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở xã hội và chứng từ thanh toán.
Giấy tờ tùy thân của các bên.
Hợp đồng thế chấp dự kiến ký với ngân hàng.
Văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu thuộc trường hợp thuê mua).

Lưu ý quan trọng khi thế chấp tài sản bằng nhà ở xã hội

Phải kiểm tra kỹ thời điểm thanh toán và ngày cấp Sổ hồng để xác định đã vượt quá thời hạn hạn chế chuyển nhượng.
Trường hợp vay để mua chính căn nhà ở xã hội, người mua cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh mục đích vay.
Mọi sửa chữa hoặc cải tạo tài sản phải có giấy phép (nếu luật yêu cầu) để tránh phát sinh tranh chấp khi thẩm định giá trị thế chấp.
Các quy định về nhà ở xã hội thay đổi theo từng giai đoạn, do đó nên tham khảo ý kiến cơ quan công chứng trước khi ký kết.

Kết luận

Nhà ở xã hội có thể được công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, nhưng chỉ trong phạm vi pháp luật cho phép. Người mua cần theo dõi thời gian hạn chế chuyển nhượng, kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để tránh bị từ chối công chứng. Việc nắm rõ quy định sẽ giúp quá trình vay vốn diễn ra thuận lợi và an toàn pháp lý.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Kê khai và nộp lệ phí môn bài: mốc thời gian cần nhớ

>>> Khi nào cần công chứng văn bản từ chối nhận di sản?

>>> Các ngôn ngữ phổ biến trong dịch thuật công chứng hiện nay

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội có đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm

>>> Công chứng tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và con cần giấy tờ gì?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.