Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, đất đồng sở hữu là loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu việc chuyển nhượng không được thực hiện đúng trình tự, thủ tục. Không ít trường hợp hợp đồng mua bán bị từ chối công chứng hoặc bị tuyên vô hiệu do thiếu chữ ký của một đồng sở hữu hoặc xác định sai phạm vi quyền định đoạt. Vậy công chứng đất đồng sở hữu cần đáp ứng những điều kiện gì, ai có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng và cần lưu ý gì để bảo đảm an toàn pháp lý? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo quy định pháp luật hiện hành.
Đất đồng sở hữu là quyền sử dụng đất thuộc quyền của từ hai chủ thể trở lên, cùng có quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất theo quy định của pháp luật.
Theo “Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015”, sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Trong lĩnh vực đất đai, đất đồng sở hữu thường tồn tại dưới các hình thức:
Đồng sở hữu theo phần (mỗi người có phần quyền xác định)
Đồng sở hữu hợp nhất (không xác định phần quyền cụ thể, thường gặp trong tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình)
Việc xác định đúng loại đồng sở hữu có ý nghĩa quyết định khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đồng sở hữu.
Vì sao phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đồng sở hữu?
Theo “Luật Đất đai 2024” và “Bộ luật Dân sự 2015”, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật định.
Đối với đất đồng sở hữu, việc công chứng có vai trò đặc biệt quan trọng nhằm:
Xác định đầy đủ chủ thể có quyền định đoạt
Bảo đảm sự thống nhất ý chí của các đồng sở hữu
Phòng ngừa tranh chấp phát sinh sau chuyển nhượng
Là căn cứ để đăng ký biến động đất đai
Do đó, công chứng đất đồng sở hữu là bước bắt buộc, không thể bỏ qua.
>>> Xem thêm: Ưu điểm nổi bật củadịch vụ sổ đỏ trọn gói tại các văn phòng công chứng uy tín
Ai phải ký khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đồng sở hữu?
Một trong những vấn đề thường gặp nhất khi công chứng đất đồng sở hữu là xác định chủ thể ký hợp đồng.
Trường hợp sở hữu chung theo phần
Theo “Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015”, mỗi đồng sở hữu theo phần chỉ được định đoạt phần quyền của mình. Do đó:
Nếu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, tất cả các đồng sở hữu phải cùng ký hợp đồng
Nếu chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất, chỉ người có phần quyền đó ký, nhưng phải bảo đảm điều kiện tách thửa (nếu có)
Trường hợp sở hữu chung hợp nhất
Theo “Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015”, việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu.
Ví dụ: đất là tài sản chung của vợ chồng, khi chuyển nhượng phải có chữ ký của cả vợ và chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hợp pháp.
Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đồng sở hữu
Khi thực hiện công chứng đất đồng sở hữu, hồ sơ thường bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
Giấy tờ tùy thân của tất cả các đồng sở hữu
Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có liên quan)
Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu các bên đã chuẩn bị)
Văn bản ủy quyền hợp pháp (nếu có người đại diện ký thay)
Theo “Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra đầy đủ hồ sơ và xác định chính xác chủ thể có quyền định đoạt.
>>> Xem thêm: Phí công chứng: Những chi phí nào bạn cần chuẩn bị khi làm thủ tục công chứng di chúc cho người thân?
Có được ủy quyền khi công chứng đất đồng sở hữu không?
Pháp luật cho phép ủy quyền trong giao dịch chuyển nhượng đất đồng sở hữu, với điều kiện:
Việc ủy quyền được lập thành văn bản
Văn bản ủy quyền được công chứng, chứng thực hợp pháp
Nội dung ủy quyền rõ ràng về phạm vi, quyền ký hợp đồng
Tuy nhiên, nếu là sở hữu chung hợp nhất, việc ủy quyền cũng phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
Trường hợp công chứng bị từ chối đối với đất đồng sở hữu
Công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đồng sở hữu trong các trường hợp:
Thiếu chữ ký của một hoặc nhiều đồng sở hữu
Không chứng minh được tư cách đồng sở hữu
Có tranh chấp về quyền sử dụng đất
Có dấu hiệu giả mạo giấy tờ hoặc lừa dối
Theo “Luật Công chứng 2024”, việc từ chối công chứng trong các trường hợp này là nhằm bảo vệ an toàn pháp lý cho giao dịch.
Hậu quả pháp lý nếu chuyển nhượng đất đồng sở hữu không đúng quy định
Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất đồng sở hữu được ký không đúng chủ thể hoặc thiếu sự đồng thuận, các rủi ro pháp lý có thể xảy ra gồm:
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”
Không thực hiện được thủ tục đăng ký sang tên
Phát sinh tranh chấp kéo dài giữa các đồng sở hữu và bên nhận chuyển nhượng
Đây là những rủi ro thường gặp nhất trong các giao dịch đất đồng sở hữu không được công chứng đúng quy định.
Lưu ý quan trọng khi công chứng đất đồng sở hữu
Để việc công chứng đất đồng sở hữu được thuận lợi và an toàn pháp lý, các bên cần lưu ý:
Xác định rõ loại hình đồng sở hữu
Kiểm tra đầy đủ thông tin đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận
Bảo đảm tất cả đồng sở hữu tham gia ký hoặc ủy quyền hợp pháp
Thống nhất rõ ý chí chuyển nhượng trước khi công chứng
Kết luận
Tóm lại, công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đồng sở hữu là thủ tục pháp lý bắt buộc và có ý nghĩa quyết định đến hiệu lực của giao dịch. Việc xác định đúng chủ thể, đúng phạm vi quyền định đoạt và tuân thủ đầy đủ quy định về công chứng sẽ giúp các bên phòng ngừa hiệu quả tranh chấp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp trong giao dịch nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
