Chuyển nhượng nhà ở xã hội: Những quy định cần nắm rõ

Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại ngày càng cao, nhà ở xã hội trở thành giải pháp an cư thiết thực cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, khi có nhu cầu bán lại hoặc sang nhượng, nhiều người dân băn khoăn về quy định pháp luật liên quan. Liệu chuyển nhượng nhà ở xã hội có bị hạn chế không? Thủ tục ra sao? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), đồng thời đưa ra ví dụ thực tế để bạn đọc dễ hình dung.

>>> Xem thêm: Tiết kiệm thời gian khi đến văn phòng công chứng.

1. Căn cứ pháp lý về chuyển nhượng nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 01/01/2025).
Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Thông tư 09/2021/TT-BXD hướng dẫn về quản lý và sử dụng nhà ở xã hội.
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) quy định về quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.

Các văn bản trên là cơ sở pháp lý để xác định điều kiện, trình tự thủ tục khi chuyển nhượng nhà ở xã hội.

2. Nguyên tắc chung về chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo Điều 62 và Điều 63 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023):

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội bị hạn chế trong 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua.
Sau 5 năm, chủ sở hữu có thể bán lại theo giá thị trường nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ khi bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

>>> Xem thêm: Thủ tục sang tên đất chưa bao giờ dễ với Dịch vụ làm sổ đỏ.

3. Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

3.1. Trường hợp chưa đủ 5 năm

Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, chủ sở hữu chỉ có thể chuyển nhượng cho:

Nhà nước (thông qua cơ quan quản lý nhà ở).
Chủ đầu tư dự án.
Đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014.

Mức giá bán tối đa = giá mua ban đầu + chi phí sửa chữa, cải tạo hợp pháp (nếu có).

3.2. Trường hợp sau 5 năm

Người mua được quyền chuyển nhượng theo giá thị trường.
Phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng.
Thủ tục công chứng hợp đồng và sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai là bắt buộc.

4. Trình tự thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội

4.1. Bước 1: Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng

Xác định đã đủ 5 năm sở hữu hay chưa.
Nếu chưa đủ 5 năm: chỉ chuyển nhượng cho Nhà nước, chủ đầu tư, hoặc đối tượng đủ điều kiện.

4.2. Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng phải được công chứng theo Luật Công chứng 2014.
Nội dung hợp đồng cần ghi rõ: giá chuyển nhượng, tình trạng nhà, quyền và nghĩa vụ các bên.

4.3. Bước 3: Nộp nghĩa vụ tài chính

Thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị hợp đồng).
Lệ phí trước bạ (0,5%).
Tiền sử dụng đất bổ sung (nếu chuyển nhượng sau 5 năm).

4.4. Bước 4: Đăng ký sang tên

Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở xã hội.
Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính.

>>> Xem thêm: 5 bước cơ bản trong Thủ tục mua nhà ở xã hội bạn cần nắm vững

5. Ví dụ minh họa về chuyển nhượng nhà ở xã hội

Anh T (công nhân tại Bình Dương) mua căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2021 với giá 500 triệu đồng. Đến năm 2024, anh muốn bán lại để chuyển công tác ra Hà Nội. Do chưa đủ 5 năm, anh T chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng 500 triệu đồng cộng chi phí sửa chữa có hóa đơn.

Xem thêm: Người thừa kế không đồng ý thì có chia thừa kế theo di chúc được không?

Trong khi đó, chị L (giáo viên tại Hà Nội) mua căn hộ nhà ở xã hội năm 2016 với giá 600 triệu đồng. Đến năm 2023, chị đã đủ 5 năm sở hữu nên có thể bán lại theo giá thị trường (1,3 tỷ đồng). Tuy nhiên, chị phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung và thuế thu nhập cá nhân trước khi hoàn tất thủ tục sang tên cho bên mua.

6. Lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng nhà ở xã hội

Kiểm tra thời gian sở hữu để xác định điều kiện chuyển nhượng.
Nếu chuyển nhượng trái luật (bán cho đối tượng không đủ điều kiện trong 5 năm), hợp đồng có thể bị vô hiệu.
Người mua mới cần xác minh tình trạng pháp lý căn hộ để tránh tranh chấp sau này.
Khi bán sau 5 năm, cần chuẩn bị tài chính để nộp thuế và tiền sử dụng đất bổ sung.

>>> Xem thêm: Bạn có thể xử lý hồ sơ ngay tại Văn phòng công chứng làm việc thứ 7 chủ nhật.

Kết luận

Chuyển nhượng nhà ở xã hội là quyền hợp pháp của người mua nhưng bị ràng buộc bởi thời gian sở hữu và nghĩa vụ tài chính. Trong 5 năm đầu, việc chuyển nhượng bị hạn chế nhằm đảm bảo đúng mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp. Sau 5 năm, người dân có thể bán theo giá thị trường nhưng phải nộp các khoản thuế, phí theo quy định. Hiểu rõ quy định pháp luật sẽ giúp quá trình mua bán, sang nhượng diễn ra thuận lợi, hạn chế rủi ro pháp lý.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hướng dẫn tự kiểm tra quy hoạch đất đai online

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.