Chung cư bị chậm cấp sổ hồng sẽ dẫn đến tình trạng người dân không thể thực hiện hoạt động mua bán, tặng cho theo quy định của pháp luật. Theo đó, tuỳ thuộc vào chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng mà người mua sẽ có những cách xử lý khác nhau. Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ làm rõ vấn đề này trong bài viết dưới đây.
1. Nguyên nhân dẫn đến việc chung cư bị chậm cấp sổ hồng
1.1. Trường hợp không được cấp sổ hồng theo quy định của pháp luật:
Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP;
Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP;
Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.
1.2. Trường hợp do chủ đầu tư:
Chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp.Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận;
Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt;
Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.
2. Cách giải quyết khi bị chậm cấp sổ hồng
2.1.Trường hợp do chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp sổ hồng
Việc làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua là trách nhiệm của chủ đầu tư, người mua có quyền tự mình thực hiện thủ tục đề nghị này.
Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ này thì người mua có thể xử lý theo hướng sau:
Làm đơn kiến nghị với Thanh tra xây dựng hoặc UBND có thẩm quyền để xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư.
Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp sổ hồng hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.
2.2.Trường hợp do cơ quan nhà nước chậm cấp sổ hồng
Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ hạn trả kết quả. Nếu quá thời hạn trong hồ sơ mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết thì người dân được quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính.
3. Khởi kiện chủ đầu tư khi chậm thực hiện cấp sổ hồng
Theo khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên mua căn hộ tại các tòa nhà chung cư có quyền yêu cầu bên bán nhà giao sổ hồng và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Từ cơ sở trên, người mua có thể khởi kiện chủ đầu tư khi chậm thực hiện cấp sổ hồng với yêu cầu sau:
Buộc chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng.
Phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp hai bên có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại khi chứng minh được thiệt hại xuất pháp từ hành vi vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư.
Chế tài xử phạt
Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về Vi phạm quy định trong kinh doanh bất động sản: Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với hành vi không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định.
Từ quy định này, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính từ 250.000.000 – 300.000.000 đồng nếu chủ đầu tư không thực hiện thủ tục đề nghị cấp sổ hồng.
Trên đây là nội dung bài viết tư vấn về nguyên dân dẫn đến việc chung cư bị chậm cấp Sổ hồng cũng như cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng. Nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
