Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuBố dượng tặng cho con riêng của vợ đất đai là trường hợp khá phổ biến trong thực tế. Tuy nhiên, quan hệ giữa bố dượng và con riêng không thuộc nhóm quan hệ được miễn thuế theo quy định hiện hành.
Vì vậy, khi thực hiện hợp đồng tặng cho đất, các bên cần đặc biệt lưu ý nghĩa vụ tài chính. Người nhận đất có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Từ ngày 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực. Luật mới nâng ngưỡng tính thuế đối với quà tặng từ 10 triệu đồng lên 20 triệu đồng mỗi lần phát sinh. Thuế suất đối với khoản thu nhập này vẫn là 10%.
>>> Xem thêm: Chiêu trò gài điều khoản “mất cọc tự động” trong hợp đồng hứa mua hứa bán đất đai.
1. Bố dượng tặng đất cho con riêng của vợ có được miễn thuế không?
1.1. Quan hệ bố dượng và con riêng không thuộc diện miễn thuế
Pháp luật thuế quy định cụ thể các trường hợp được miễn thuế đối với quà tặng là bất động sản.
Danh sách này gồm:
- Vợ tặng cho chồng và ngược lại.
- Cha đẻ, mẹ đẻ tặng cho con đẻ.
- Cha nuôi, mẹ nuôi tặng cho con nuôi.
- Cha chồng, mẹ chồng tặng cho con dâu.
- Cha vợ, mẹ vợ tặng cho con rể.
- Ông bà nội tặng cho cháu nội.
- Ông bà ngoại tặng cho cháu ngoại.
- Anh, chị, em ruột tặng cho nhau.
Quan hệ bố dượng và con riêng của vợ không được liệt kê trong nhóm này. Vì vậy, trường hợp này không đương nhiên được miễn thuế thu nhập cá nhân. Quy định mới tại Luật 109/2025/QH15 vẫn giữ danh sách các quan hệ được miễn thuế nêu trên.
1.2. Việc nuôi dưỡng con riêng không làm phát sinh quan hệ cha con về thuế
Nhiều người cho rằng bố dượng đã nuôi dưỡng con riêng của vợ thì có thể được xem như cha với con.
Tuy nhiên, việc chung sống hoặc chăm sóc con riêng không tự động làm thay đổi quan hệ pháp lý giữa các bên.
Để được miễn thuế theo trường hợp cha nuôi và con nuôi, quan hệ nuôi con nuôi phải được xác lập theo quy định pháp luật.
Do đó, bố dượng không nên mặc nhiên áp dụng chính sách miễn thuế dành cho cha đẻ hoặc cha nuôi.
1.3. Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng thì cần xác định từng phần
Một trường hợp khác cần được lưu ý là đất thuộc tài sản chung của vợ chồng.
Ví dụ, bố dượng và mẹ của người con cùng có quyền đối với thửa đất. Hai người cùng tặng cho thửa đất này cho người con.
Khi đó, cần xác định phần quyền sử dụng đất của từng người. Phần tài sản thuộc người mẹ tặng cho con đẻ có thể thuộc diện miễn thuế. Phần thuộc bố dượng tặng cho con riêng của vợ thì không thuộc trường hợp miễn này.
Việc xác định tỷ lệ quyền sử dụng đất cần dựa vào hồ sơ pháp lý. Các bên không nên chỉ căn cứ vào quan hệ gia đình để xác định nghĩa vụ thuế.
2. Thuế thu nhập cá nhân khi bố dượng tặng cho đất
2.1. Người nhận đất có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân
Quà tặng là bất động sản thuộc nhóm thu nhập chịu thuế. Quy định này bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 tiếp tục xác định thu nhập từ nhận quà tặng bất động sản là thu nhập chịu thuế. Các trường hợp miễn thuế được quy định riêng tại Điều 4 của Luật.
Vì bố dượng và con riêng của vợ không thuộc nhóm miễn thuế, người nhận cần thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
2.2. Thuế suất đối với quà tặng là 10%
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng của cá nhân cư trú được tính theo thuế suất 10%.
Thu nhập tính thuế là phần giá trị tài sản vượt trên 20 triệu đồng. Ngưỡng này được tính theo từng lần phát sinh.
Công thức có thể hiểu như sau:
Thuế TNCN phải nộp = (Giá trị quà tặng – 20 triệu đồng) × 10%
Quy định này áp dụng từ ngày 01/7/2026 theo Luật 109/2025/QH15.
2.3. Ví dụ cách tính thuế khi tặng cho đất
Giả sử bố dượng tặng cho con riêng của vợ một thửa đất. Giá trị tài sản được xác định để tính thuế là 2 tỷ đồng.
Nếu giao dịch thuộc trường hợp chịu thuế, thu nhập tính thuế được xác định như sau:
2 tỷ đồng – 20 triệu đồng = 1,98 tỷ đồng.
Thuế TNCN phải nộp:
1,98 tỷ đồng × 10% = 198 triệu đồng.
Đây là ví dụ minh họa theo ngưỡng và thuế suất áp dụng từ ngày 01/7/2026. Giá trị tính thuế thực tế cần căn cứ hồ sơ và quy định tại thời điểm thực hiện thủ tục.
>>> Xem thêm: Điều khiến nhiều khách hàng quay lại không chỉ là thủ tục nhanh mà còn là sự tận tâm của văn phòng công chứng.
3. Lệ phí trước bạ khi bố dượng tặng cho đất
3.1. Bố dượng tặng đất cho con riêng có được miễn lệ phí trước bạ không?
Lệ phí trước bạ có chính sách miễn đối với một số trường hợp nhận nhà, đất là quà tặng.
Tuy nhiên, danh sách quan hệ được miễn cũng không bao gồm bố dượng và con riêng của vợ.
Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP liệt kê các trường hợp như cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi và một số quan hệ thân thích khác. Quan hệ bố dượng với con riêng không nằm trong danh sách này.
Do đó, người nhận đất thường phải thực hiện nghĩa vụ lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất.
3.2. Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất
Theo quy định hiện hành, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Mức thu đối với nhóm tài sản này là 0,5%.
Có thể khái quát cách tính như sau:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%
Giá tính lệ phí trước bạ không phải lúc nào cũng chính là giá ghi trong hợp đồng. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định giá theo quy định về lệ phí trước bạ.
3.3. Cần phân biệt thuế TNCN và lệ phí trước bạ
Hai khoản tiền này có bản chất khác nhau.
Thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ khoản thu nhập mà người nhận có được từ quà tặng. Người nhận đất thường là người thực hiện nghĩa vụ này.
Lệ phí trước bạ phát sinh khi đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước. Người đăng ký quyền sử dụng đất là người có nghĩa vụ nộp, trừ trường hợp thuộc diện miễn.
Do đó, việc được miễn một khoản không đồng nghĩa với việc được miễn khoản còn lại.
4. Hồ sơ và những lưu ý khi bố dượng tặng cho đất
4.1. Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất
Các bên cần chuẩn bị hồ sơ phù hợp trước khi ký hợp đồng.
Một số giấy tờ thường có gồm:
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ tùy thân của bên tặng và bên nhận.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa các bên nếu cần.
- Giấy tờ về tình trạng hôn nhân theo từng trường hợp.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận.
Hồ sơ thực tế có thể thay đổi tùy vào tình trạng pháp lý của thửa đất.
4.2. Hợp đồng tặng cho đất cần được công chứng
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cần tuân thủ hình thức theo quy định pháp luật đất đai.
Trong trường hợp thuộc diện phải công chứng hoặc chứng thực, các bên cần thực hiện trước khi đăng ký biến động.
Việc công chứng giúp xác nhận tính hợp pháp của giao dịch. Đồng thời, đây cũng là bước quan trọng để hoàn thiện hồ sơ sang tên.
Các bên nên kiểm tra giấy tờ trước khi đến tổ chức hành nghề công chứng. Việc này giúp hạn chế tình trạng phải bổ sung hồ sơ.
4.3. Thực hiện thủ tục sang tên sau khi tặng cho
Sau khi hợp đồng được công chứng, người nhận cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Hồ sơ sẽ được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý theo quy định.
Trong quá trình này, cơ quan nhà nước sẽ xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan. Người nhận đất cần thực hiện đầy đủ các khoản phải nộp trước khi hoàn tất thủ tục.
Sau khi hoàn thành, thông tin người sử dụng đất sẽ được cập nhật theo quy định.
4.4. Cần kiểm tra giá trị đất trước khi kê khai
Giá trị quyền sử dụng đất có ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính.
Các bên không nên tự xác định nghĩa vụ thuế chỉ dựa trên giá ghi trong hợp đồng.
Cơ quan thuế sẽ căn cứ quy định về giá tính thuế và hồ sơ thực tế. Vì vậy, số tiền phải nộp có thể khác với cách tính đơn giản từ giá thỏa thuận.
Đặc biệt, từ ngày 01/7/2026, ngưỡng tính thuế đối với quà tặng đã tăng lên 20 triệu đồng mỗi lần phát sinh. Người thực hiện thủ tục nên cập nhật quy định mới trước khi kê khai.
4.5. Nên kiểm tra kỹ quan hệ pháp lý giữa các bên
Quan hệ giữa người tặng và người nhận có ý nghĩa quan trọng khi xác định chính sách miễn thuế.
Bố dượng tặng đất cho con riêng của vợ không được xem là trường hợp cha đẻ tặng cho con đẻ.
Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, cần xác định rõ phần quyền của từng người. Việc này có thể làm thay đổi nghĩa vụ tài chính của từng phần tài sản.
Vì vậy, các bên nên kiểm tra giấy chứng nhận và hồ sơ tài sản trước khi lập hợp đồng.
>>> Xem thêm: Trước khi đặt cọc hoặc sang tên, hãy đọc kỹ về công chứng mua bán nhà đất trước đã
Kết luận
Bố dượng tặng cho con riêng của vợ đất đai không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ chỉ dựa trên quan hệ bố dượng – con riêng. Người nhận cần lưu ý nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục sang tên.
Từ ngày 01/7/2026, thuế TNCN đối với quà tặng được tính 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần phát sinh. Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện áp dụng mức 0,5%, trừ trường hợp được miễn theo quy định.
Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, việc xác định phần tài sản của bố dượng và người mẹ cần được thực hiện chính xác. Đây là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ thuế và lệ phí.
Nếu cần hỗ trợ công chứng hợp đồng tặng cho đất, kiểm tra hồ sơ hoặc thực hiện các thủ tục liên quan đến sang tên quyền sử dụng đất, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 để được tư vấn nhanh chóng và chính xác.
>>> Xem thêm: Chất lượng dịch thuật đa ngôn ngữ ảnh hưởng trực tiếp đến độ tin cậy
>>> Xem thêm: Đừng xem nhẹ vai trò của công chứng dịch thuật khi chuẩn bị giấy tờ quan trọng
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com