Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuHứa chuyển nhượng đất đai biến tướng là một dạng giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Một số trường hợp được lập dưới tên gọi “hợp đồng hứa chuyển nhượng đất”. Bên nhận tiền cam kết sẽ chuyển nhượng đất vào một thời điểm nhất định. Kèm theo đó có thể là khoản lãi suất rất cao.
Thoạt nhìn, giao dịch này giống một thỏa thuận mua bán bất động sản. Tuy nhiên, bản chất thực tế có thể là quan hệ vay tiền. Quyền sử dụng đất được đưa vào hợp đồng như một biện pháp bảo đảm cho khoản nợ.
Cách làm này có thể khiến người vay gặp nhiều bất lợi. Khi không trả được tiền đúng hạn, họ có nguy cơ đối mặt với yêu cầu chuyển nhượng đất. Tranh chấp cũng có thể phát sinh nếu các bên không thống nhất về bản chất giao dịch.
Vì vậy, người dân cần thận trọng trước những hợp đồng có nội dung bất thường. Đặc biệt, cần cảnh giác khi hợp đồng chuyển nhượng đất đi kèm lãi suất cao hoặc điều khoản phạt nặng.
>>> Xem thêm: Đất vùng bãi bồi ven sông: Thủ tục xin cấp sổ đỏ và chuyển nhượng.
1. Hứa chuyển nhượng đất đai biến tướng là gì?
1.1. Dấu hiệu của một giao dịch vay tiền núp bóng chuyển nhượng đất
Trong giao dịch thông thường, bên mua và bên bán thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên xác định rõ giá chuyển nhượng. Sau đó, thủ tục chuyển nhượng được thực hiện theo quy định.
Ngược lại, một số giao dịch lại có dấu hiệu bất thường.
Người có đất nhận một khoản tiền từ bên khác. Hai bên lập văn bản với tên gọi như “hứa chuyển nhượng đất”. Nội dung có thể quy định thời hạn trả tiền. Hợp đồng cũng có thể kèm theo mức lãi hàng tháng.
Trong trường hợp này, cần xem xét bản chất của giao dịch. Nếu mục đích chính là vay tiền và trả lãi, hợp đồng có thể không đơn thuần là thỏa thuận chuyển nhượng đất.
1.2. Vì sao hợp đồng hứa chuyển nhượng có thể trở thành cái bẫy?
Người vay thường bị thu hút bởi thủ tục nhanh. Họ có thể nhận tiền mà không cần thực hiện đầy đủ quy trình vay vốn thông thường.
Đổi lại, họ phải ký một văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất. Một số hợp đồng còn quy định giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế.
Khi người vay không trả được tiền, bên cho vay có thể yêu cầu thực hiện cam kết chuyển nhượng. Từ đó, tranh chấp về bản chất giao dịch rất dễ xảy ra.
Người vay có thể cho rằng mình chỉ thế chấp đất để vay tiền. Bên còn lại có thể lập luận rằng hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng.
Đây chính là điểm khiến giao dịch trở nên phức tạp.
1.3. Lãi suất cao là dấu hiệu cần đặc biệt cảnh giác
Lãi suất là một trong những yếu tố cần kiểm tra khi ký hợp đồng dạng này.
Một giao dịch có thể mang tên “hứa chuyển nhượng”. Tuy nhiên, hợp đồng lại quy định khoản tiền phải trả theo tháng. Số tiền này có thể được tính theo tỷ lệ phần trăm trên khoản tiền đã nhận.
Nếu số tiền trả thêm rất lớn, người vay cần thận trọng. Đây có thể là dấu hiệu cho thấy giao dịch thực chất liên quan đến khoản vay.
Người dân không nên chỉ căn cứ vào tên hợp đồng. Cần xem xét toàn bộ nội dung và cách thức thực hiện giao dịch.
2. Những chiêu trò thường gặp trong giao dịch hứa chuyển nhượng đất
2.1. Đặt tên hợp đồng để che giấu mục đích vay tiền
Tên gọi của hợp đồng không phải yếu tố duy nhất quyết định bản chất giao dịch.
Một văn bản có thể mang tên “hứa chuyển nhượng”. Nhưng nội dung lại tập trung vào việc giao nhận tiền và trả lãi.
Các bên cũng có thể thỏa thuận thời hạn thanh toán giống một khoản vay. Người nhận tiền phải trả tiền theo tháng. Nếu chậm trả, khoản nợ tiếp tục tăng.
Trong trường hợp này, người ký hợp đồng cần xem xét kỹ bản chất thực tế. Không nên chỉ dựa vào tiêu đề của văn bản.
2.2. Dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm
Một số giao dịch yêu cầu người vay ký giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Người vay có thể vẫn quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, họ đã cam kết sẽ chuyển nhượng đất nếu không thanh toán đúng hạn.
Cách thức này tạo áp lực rất lớn đối với người vay. Đặc biệt, rủi ro càng cao khi giá đất trong hợp đồng thấp hơn giá thị trường.
Khi xảy ra tranh chấp, việc xác định ý chí thật sự của các bên sẽ rất quan trọng. Các chứng cứ về việc giao nhận tiền cũng cần được xem xét.
2.3. Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế
Giá chuyển nhượng là nội dung cần được kiểm tra kỹ.
Một số hợp đồng có thể ghi giá đất thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế. Khoản tiền thực tế giao nhận lại được thỏa thuận riêng.
Cách làm này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả hai bên. Người có đất có thể mất tài sản với mức giá không tương xứng.
Trong khi đó, bên nhận chuyển nhượng cũng có thể đối mặt với tranh chấp về số tiền thực tế đã giao.
Vì vậy, các bên nên thể hiện trung thực giá trị giao dịch. Những khoản tiền phát sinh cũng cần có chứng từ rõ ràng.
2.4. Kèm điều khoản phạt và lãi suất cao
Một số hợp đồng quy định nhiều khoản tiền nếu người nhận tiền chậm thanh toán.
Các khoản này có thể bao gồm lãi, phạt vi phạm hoặc chi phí khác. Khi cộng dồn, số tiền phải trả có thể tăng rất nhanh.
Người vay cần đọc kỹ từng điều khoản trước khi ký. Không nên ký chỉ vì đang cần tiền gấp.
Nếu có điều khoản khó hiểu, nên yêu cầu giải thích rõ. Người dân cũng có thể nhờ chuyên gia pháp lý kiểm tra hợp đồng trước khi giao dịch.
>>> Xem thêm: Đừng xem nhẹ vai trò của văn phòng công chứng trong các giao dịch quan trọng
3. Rủi ro pháp lý khi ký hợp đồng hứa chuyển nhượng đất đai
3.1. Nguy cơ tranh chấp về bản chất giao dịch
Rủi ro đầu tiên là tranh chấp về bản chất của hợp đồng.
Một bên có thể cho rằng đây là giao dịch chuyển nhượng đất. Bên còn lại có thể khẳng định đó chỉ là khoản vay.
Khi tranh chấp xảy ra, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét nhiều yếu tố. Nội dung hợp đồng là một căn cứ quan trọng. Tuy nhiên, cách thức giao nhận tiền và quá trình thực hiện cũng cần được xem xét.
Do đó, việc đặt tên hợp đồng không thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro tranh chấp.
3.2. Nguy cơ mất quyền sử dụng đất
Người vay có thể đứng trước nguy cơ mất quyền sử dụng đất nếu không thực hiện đúng cam kết.
Rủi ro này càng lớn khi hợp đồng có điều khoản chuyển nhượng rõ ràng. Người ký cũng có thể đã giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Nếu không hiểu rõ nội dung, người vay có thể ký vào những cam kết bất lợi. Khi đó, việc bảo vệ quyền lợi về sau sẽ khó khăn hơn.
Đặc biệt, đất là tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, mọi giao dịch liên quan cần được cân nhắc kỹ.
3.3. Khó chứng minh giao dịch thực chất là khoản vay
Khi xảy ra tranh chấp, chứng cứ có vai trò rất quan trọng.
Nếu cho rằng mình chỉ vay tiền, người vay cần có tài liệu chứng minh. Các chứng cứ có thể liên quan đến việc giao nhận tiền, chuyển khoản và thỏa thuận lãi suất.
Tin nhắn giữa các bên cũng có thể là nguồn tài liệu cần lưu giữ. Giấy biên nhận và các văn bản thỏa thuận cũng cần được bảo quản cẩn thận.
Việc chỉ trình bày bằng lời nói thường không đủ để làm rõ toàn bộ giao dịch.
3.4. Có thể phát sinh tranh chấp về lãi và khoản phạt
Lãi suất và các khoản phạt cũng là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp.
Các bên có thể thỏa thuận nhiều loại khoản tiền khác nhau. Tuy nhiên, không phải thỏa thuận nào cũng đương nhiên được pháp luật công nhận.
Khi có tranh chấp, mức lãi và các khoản tiền phát sinh sẽ cần được xem xét theo quy định pháp luật áp dụng cho quan hệ thực tế.
Do đó, người dân không nên đồng ý với mức lãi quá cao chỉ vì đang cần tiền gấp.
4. Cách nhận diện và phòng tránh bẫy hứa chuyển nhượng đất đai biến tướng
4.1. Không chỉ nhìn vào tên gọi của hợp đồng
Trước khi ký, cần đọc toàn bộ nội dung văn bản.
Hãy kiểm tra mục đích giao dịch. Đồng thời, cần xem cách thức giao nhận tiền và thời hạn thanh toán.
Nếu hợp đồng có nhiều nội dung giống một khoản vay, cần đặc biệt thận trọng.
Tên “hứa chuyển nhượng” không thể thay thế việc đánh giá bản chất của giao dịch.
4.2. Kiểm tra kỹ các điều khoản về tiền và lãi
Người ký cần xác định chính xác số tiền thực tế nhận được.
Tiếp đó, cần kiểm tra số tiền phải hoàn trả. Mức lãi, thời hạn trả và khoản phạt cũng cần được ghi rõ.
Không nên chấp nhận những điều khoản mơ hồ. Các khoản tiền phát sinh cần được thể hiện minh bạch.
Nếu có điểm bất thường, nên dừng giao dịch để kiểm tra thêm.
4.3. Không giao giấy tờ đất một cách tùy tiện
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ quan trọng.
Người sử dụng đất cần thận trọng khi giao bản gốc cho người khác. Đặc biệt, cần hiểu rõ mục đích của việc giao giấy tờ.
Không nên ký giấy tờ chuyển nhượng khi chưa hiểu đầy đủ nội dung. Việc ký thay hoặc ký vào giấy trắng cũng cần tuyệt đối tránh.
Nếu cần dùng đất để bảo đảm khoản vay, nên lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp và minh bạch.
4.4. Kiểm tra hợp đồng trước khi công chứng
Công chứng là một bước quan trọng đối với nhiều giao dịch liên quan đến bất động sản.
Tuy nhiên, người dân vẫn cần chủ động đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Không nên xem việc công chứng là lý do để bỏ qua việc kiểm tra nội dung.
Khi phát hiện điều khoản bất thường, cần trao đổi ngay với công chứng viên. Các bên có thể yêu cầu giải thích những nội dung chưa rõ.
Đối với giao dịch có giá trị lớn, việc tham vấn chuyên gia pháp lý trước khi ký là lựa chọn nên cân nhắc.
4.5. Lưu giữ đầy đủ chứng cứ giao dịch
Các bên nên lưu giữ toàn bộ tài liệu liên quan đến giao dịch.
Những tài liệu cần bảo quản có thể gồm:
- Hợp đồng và phụ lục hợp đồng.
- Giấy biên nhận tiền.
- Chứng từ chuyển khoản.
- Tin nhắn trao đổi giữa các bên.
- Tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Các văn bản thỏa thuận khác.
Hồ sơ càng đầy đủ thì việc xác định nội dung giao dịch càng thuận lợi. Đây cũng là cơ sở quan trọng nếu tranh chấp phát sinh.
4.6. Nên nhờ chuyên gia kiểm tra khi giao dịch có dấu hiệu bất thường
Giao dịch liên quan đến đất đai thường có giá trị lớn. Một sai sót nhỏ cũng có thể gây hậu quả đáng kể.
Nếu hợp đồng có lãi suất cao, điều khoản chuyển nhượng bất thường hoặc giá đất không hợp lý, người dân nên kiểm tra trước khi ký.
Việc nhờ công chứng viên hoặc chuyên gia pháp lý xem xét hợp đồng có thể giúp phát hiện rủi ro sớm.
Đặc biệt, không nên ký hợp đồng chỉ vì áp lực cần tiền trong thời gian ngắn.
>>> Xem thêm: Đừng để ngày ký hợp đồng trở thành ngày phát sinh rắc rối vì công chứng mua bán nhà đất chưa chuẩn bị kỹ
Kết luận
Hứa chuyển nhượng đất đai biến tướng có thể khiến một giao dịch vay tiền trở thành tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Rủi ro càng lớn khi hợp đồng kèm lãi suất cao, điều khoản phạt nặng hoặc cam kết chuyển nhượng đất khi không trả được tiền.
Người dân cần kiểm tra kỹ bản chất giao dịch trước khi ký. Hợp đồng cần thể hiện rõ mục đích, số tiền, thời hạn và quyền lợi của các bên. Các chứng từ giao nhận tiền cũng cần được lưu giữ đầy đủ.
Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, không nên vội ký hoặc giao giấy tờ đất. Trường hợp cần công chứng hợp đồng, kiểm tra giấy tờ hoặc tư vấn về giao dịch bất động sản, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 để được hỗ trợ và giải đáp cụ thể.
>>> Xem thêm: Gấp đến đâu vẫn cần dịch thuật lấy ngay thật chuẩn xác
>>> Xem thêm: Vì sao công chứng dịch thuật ngày càng được nhiều người quan tâm?
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com