Trong thực tế, nhiều gia đình và cá nhân vừa sử dụng nhà đất để thế chấp vay vốn, vừa có nhu cầu khai thác tài sản bằng cách cho thuê để tạo dòng tiền trả nợ. Tuy nhiên, không ít người lo ngại rằng khi nhà đất đã thế chấp thì sẽ bị “đóng băng” mọi giao dịch, trong đó có việc cho thuê. Vậy nhà đất đang thế chấp có được cho thuê không, và nếu cho thuê thì có rủi ro pháp lý gì? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể quy định pháp luật liên quan đến nhà đất thế chấp cho thuê.
>>> Xem thêm: Góc nhìn thú vị: Công chứng viên trongvăn phòng công chứng nghĩ gì về nghề của họ?
1. Nhà đất thế chấp là gì?
Nhà đất thế chấp là tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, phổ biến nhất là nghĩa vụ trả nợ vay tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản có đặc điểm:
Bên thế chấp vẫn giữ tài sản
Không chuyển quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp
Tài sản được dùng làm bảo đảm cho nghĩa vụ cụ thể
Do đó, việc thế chấp không làm mất hoàn toàn quyền định đoạt tài sản của người sử dụng đất.
2. Nhà đất đang thế chấp có được cho thuê không?
Câu trả lời là: CÓ, nhưng có điều kiện.
Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên nhận thế chấp và không được làm giảm giá trị của tài sản thế chấp”.
Như vậy, pháp luật không cấm việc nhà đất thế chấp cho thuê, nhưng người cho thuê phải tuân thủ điều kiện nhất định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng).
3. Điều kiện để nhà đất thế chấp cho thuê hợp pháp
Để việc nhà đất thế chấp cho thuê đúng pháp luật và hạn chế rủi ro, cần bảo đảm các điều kiện sau:
3.1. Có sự thông báo hoặc chấp thuận của bên nhận thế chấp
Trên thực tế, hầu hết hợp đồng thế chấp đều quy định:
Người thế chấp phải được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản khi cho thuê nhà đất
Hoặc ít nhất phải thông báo cho bên nhận thế chấp
Nếu cho thuê trái với thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, người thế chấp có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ bảo đảm.
>>> Xem thêm: 5 tiêu chí đánh giádịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp tại Hà Nội
3.2. Việc cho thuê không làm giảm giá trị tài sản thế chấp
Người cho thuê không được:
Sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu nhà đất trái phép
Sử dụng nhà đất vào mục đích gây xuống cấp nghiêm trọng
Nếu làm giảm giá trị tài sản, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu chấm dứt việc cho thuê hoặc xử lý tài sản.
4. Hợp đồng thuê nhà đất đang thế chấp có hiệu lực không?
Hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện:
Người cho thuê là chủ sử dụng đất hợp pháp
Việc cho thuê không bị cấm theo hợp đồng thế chấp
Bên thuê được thông tin rõ về tình trạng thế chấp
Tuy nhiên, cần lưu ý: Nếu tài sản thế chấp bị xử lý để thu hồi nợ, hợp đồng thuê có thể bị chấm dứt trước thời hạn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác phù hợp với pháp luật.
Đặc biệt, nếu cho thuê mà không thông báo cho ngân hàng, rủi ro pháp lý sẽ rất lớn.
6. Người thuê cần lưu ý gì khi thuê nhà đất đang thế chấp?
Đối với bên thuê, khi thuê nhà đất thế chấp cho thuê, cần:
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin về tình trạng thế chấp
Kiểm tra điều khoản cho thuê trong hợp đồng thế chấp (nếu có)
Thỏa thuận rõ trách nhiệm khi tài sản bị xử lý
Việc biết rõ tình trạng pháp lý của nhà đất giúp bên thuê tránh bị động trong quá trình sử dụng.
7. Có nên công chứng hợp đồng thuê nhà đất đang thế chấp không?
Pháp luật không bắt buộc mọi hợp đồng thuê nhà phải công chứng. Tuy nhiên, với nhà đất đang thế chấp, việc công chứng:
Giúp tăng giá trị chứng cứ của hợp đồng
Hạn chế tranh chấp phát sinh
Bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên
Do đó, công chứng hợp đồng thuê là lựa chọn nên cân nhắc.
Kết luận
Pháp luật cho phép nhà đất đang thế chấp được cho thuê, nhưng việc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện nhất định, đặc biệt là tuân thủ thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Để hạn chế rủi ro, người sử dụng đất cần thông báo hoặc xin chấp thuận của ngân hàng trước khi cho thuê, đồng thời minh bạch thông tin với bên thuê. Thực hiện đúng quy định sẽ giúp việc nhà đất thế chấp cho thuê diễn ra an toàn và hợp pháp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
