Công chứng thuê nhà không sổ đỏ

Trong thực tế, không ít người thuê hoặc cho thuê nhà ở rơi vào tình huống bất tiện: tài sản cho thuê chưa có sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở). Nhiều người thắc mắc liệu có được công chứng thuê nhà không sổ đỏ? Nếu vẫn ký hợp đồng thì có giá trị pháp lý hay không?

Bài viết này sẽ phân tích cụ thể căn cứ pháp luật và thực tiễn xử lý của các tổ chức hành nghề công chứng đối với trường hợp nhà cho thuê không có sổ đỏ/sổ hồng.

>>> Xem thêm: Khi lòng tin không còn, chỉ còn công chứng hợp đồng thuê nhà đứng về phía bạn

Quy định pháp luật liên quan đến quyền cho thuê nhà

Theo “khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014”, điều kiện có hiệu lực của giao dịch về nhà ở (bao gồm thuê nhà) gồm:

“Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.”

Tương tự, tại “Điều 492 Bộ luật Dân sự 2015” quy định rằng:

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, có thể công chứng, chứng thực theo yêu cầu hoặc quy định của pháp luật.”

Như vậy, để giao dịch thuê nhà được công chứng, bên cho thuê cần chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp. Thông thường, giấy tờ hợp pháp được chấp nhận là sổ đỏ/sổ hồng. Tuy nhiên, không phải lúc nào thiếu sổ đỏ cũng đồng nghĩa không thể công chứng.

Trường hợp nào không có sổ đỏ vẫn có thể công chứng thuê nhà?

Tùy vào từng trường hợp, công chứng thuê nhà không sổ đỏ có thể được xem xét nếu người cho thuê có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp lệ khác:

1. Nhà ở đã có quyết định giao đất, cấp phép xây dựng hợp pháp

Nếu chủ nhà chưa được cấp sổ đỏ nhưng:

Có quyết định giao đất, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;
Có giấy phép xây dựng và hóa đơn thanh toán mua bán nhà hợp pháp;
Hoặc đang trong quá trình chờ cấp sổ đỏ (có hồ sơ đầy đủ)…

Thì một số phòng công chứng có thể xem xét công chứng nếu xác minh được nguồn gốc tài sản rõ ràng.

2. Nhà ở được thừa kế, tặng cho, chưa sang tên nhưng có giấy tờ kèm theo

Nếu nhà là tài sản thừa kế, chủ sở hữu mới chưa sang tên, nhưng có:

Di chúc hoặc văn bản khai nhận di sản hợp pháp;
Giấy chứng tử, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân…

Thì công chứng viên có thể đánh giá tình trạng pháp lý để xác nhận quyền cho thuê có căn cứ, từ đó vẫn thực hiện công chứng.

>>> Xem thêm: Khi nào nên đến văn phòng công chứng để tránh tranh chấp sau này?

3. Nhà trong khu vực dân cư ổn định, có xác nhận của địa phương

Một số trường hợp nhà ở hình thành từ trước năm 1993, chưa có sổ đỏ, nhưng:

Có giấy xác nhận của UBND cấp xã/phường về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp;
Có hóa đơn, biên lai thu thuế đất ở liên tục;
Nhà đã được sử dụng ổn định, có hộ khẩu thường trú…

Với hồ sơ hợp lệ, một số văn phòng công chứng chấp thuận thực hiện thủ tục sau khi xác minh thực địa.

Trường hợp không có sổ đỏ và không có bất kỳ giấy tờ nào

Trong trường hợp:

Nhà được xây dựng trái phép;
Nhà lấn chiếm đất công hoặc đất nông nghiệp;
Không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền;

Thì chắc chắn không thể công chứng hợp đồng thuê nhà. Mọi thỏa thuận chỉ mang tính chất dân sự, nhưng không được pháp luật công nhận nếu xảy ra tranh chấp.

Ví dụ: Anh B cho thuê căn nhà xây dựng không phép trên đất nông nghiệp, không có sổ đỏ. Sau 4 tháng thuê, bên thuê bị chính quyền cưỡng chế tháo dỡ, mất toàn bộ tiền cọc. Tòa án không thụ lý vì hợp đồng không có căn cứ pháp lý, người thuê hoàn toàn chịu thiệt.

Xem thêm: Lấy sổ đỏ của người khác đi thế chấp liệu có bị phạt hay không?

>>> Xem thêm: Có nên sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ khi mua nhà đất không?

Hợp đồng thuê nhà không công chứng có giá trị không?

Theo quy định, nếu hợp đồng thuê nhà:

Có thời hạn dưới 6 tháng;
Các bên có thỏa thuận không công chứng;
Hoặc hợp đồng lập bằng văn bản có đủ chữ ký;

Thì hợp đồng vẫn có hiệu lực về mặt dân sự giữa các bên, nhưng sẽ gặp rủi ro pháp lý khi dùng làm căn cứ:

Đăng ký cư trú, kinh doanh;
Giải quyết tranh chấp;
Yêu cầu thi hành án hoặc cưỡng chế nghĩa vụ.

Giải pháp nếu không thể công chứng do thiếu sổ đỏ

Nếu không thể xuất trình sổ đỏ nhưng vẫn muốn lập hợp đồng thuê nhà hợp pháp, bạn có thể:

Yêu cầu bên cho thuê cung cấp giấy tờ thay thế như đã nêu;
Đề nghị UBND phường/xã xác nhận thực tế sử dụng;
Lập hợp đồng có chữ ký 2 bên, ghi rõ quyền và nghĩa vụ, có nhân chứng ký tên;
Gửi hợp đồng qua email hoặc công văn xác nhận giữa các bên để làm bằng chứng.

Ngoài ra, nên cẩn trọng với các rủi ro như:

Nhà đang trong diện tranh chấp, giải tỏa;
Nhà bị thế chấp hoặc kê biên không được phép cho thuê;
Nhà thuộc sở hữu của nhiều người nhưng chỉ một người đứng ra ký hợp đồng.

Kết luận: không có sổ đỏ vẫn có thể công chứng, nhưng không phải lúc nào cũng được

Công chứng thuê nhà không sổ đỏ là một vấn đề pháp lý phức tạp, phụ thuộc vào hồ sơ và thực tế tài sản. Nếu tài sản có căn cứ pháp lý khác thay thế, vẫn có thể công chứng hợp lệ. Tuy nhiên, nếu hoàn toàn không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, thì hợp đồng sẽ không thể công chứng và cũng tiềm ẩn rủi ro rất cao cho người thuê.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Định giá nhà đất khi công chứng góp vốn: tránh “hớ” ngay từ đầu

>>> Công chứng hợp đồng thuê căn hộ chung cư: Có những điều đặc biệt nào?

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.