Hợp đồng đặt cọc và ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản
Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là liên quan đến bất động sản, ô tô, hoặc tài sản có giá trị lớn, hợp đồng đặt cọc là bước đầu tiên nhằm bảo đảm cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, không ít người vẫn nhầm lẫn về ảnh hưởng hợp đồng đặt cọc đến quyền sở hữu tài sản. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về mặt pháp lý, các hệ quả có thể xảy ra và những lưu ý quan trọng.
>>> Xem thêm: Không có công chứng,Hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện đúng cam kết, sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương (phạt cọc), trừ khi có thỏa thuận khác.
Căn cứ pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
2. Hợp đồng đặt cọc có làm phát sinh quyền sở hữu không?
Mặc dù hợp đồng đặt cọc mang tính ràng buộc, nhưng không làm phát sinh quyền sở hữu đối với tài sản đang giao dịch. Tức là, bên đặt cọc chưa trở thành chủ sở hữu tài sản chỉ vì đã đặt cọc.
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất chỉ được chuyển giao khi:
Có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp.
Được công chứng, chứng thực.
Được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đó, việc đặt cọc chỉ là một bước khởi đầu, không có giá trị chuyển quyền sở hữu.
Trường hợp thường gặp dẫn đến tranh chấp quyền sở hữu
Nhiều người đặt cọc mua đất, xe hoặc nhà nhưng chưa ký hợp đồng chuyển nhượng thì bên bán đã chuyển nhượng tài sản cho người khác. Khi đó, người đặt cọc chỉ có quyền yêu cầu bồi thường theo hợp đồng đặt cọc, chứ không thể yêu cầu công nhận quyền sở hữu.
3. Phân biệt quyền sở hữu và quyền ưu tiên mua tài sản
Ảnh hưởng hợp đồng đặt cọc đến quyền ưu tiên mua
Hợp đồng đặt cọc không trao quyền sở hữu tài sản nhưng có thể tạo ra quyền ưu tiên hoặc quyền được ưu đãi mua tài sản trong thời hạn nhất định. Tuy nhiên, quyền này không phải là quyền pháp lý tuyệt đối và không ngăn cản người bán chuyển nhượng cho bên thứ ba nếu không có quy định ràng buộc cụ thể.
Ví dụ minh họa: Anh A đặt cọc mua một căn hộ chung cư, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán là 30 ngày. Tuy nhiên, trong thời gian đó, chủ đầu tư đã bán căn hộ này cho người khác. Nếu hợp đồng đặt cọc không quy định rõ cấm chuyển nhượng cho bên thứ ba trong thời gian đặt cọc, anh A chỉ có quyền yêu cầu hoàn lại tiền và phạt cọc (nếu có), nhưng không thể đòi lại căn hộ.
Ảnh hưởng hợp đồng đặt cọc đến quyền sở hữu tài sản là vấn đề pháp lý nhiều người dễ hiểu lầm. Đặt cọc chỉ là sự cam kết cho một hợp đồng sẽ diễn ra trong tương lai và không làm phát sinh quyền sở hữu tài sản. Người mua cần tỉnh táo, cẩn trọng và soạn hợp đồng đặt cọc đầy đủ, chi tiết để bảo vệ quyền lợi chính đáng trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
