Đặt cọc mua bán đất nền cần lưu ý những gì?

Đặt cọc mua bán đất nền là bước đầu tiên trong quá trình giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nếu không cẩn trọng và không hiểu rõ quy định pháp luật, người mua có thể đối mặt với nhiều rủi ro về pháp lý, tài chính và quyền sở hữu. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các rủi ro trong quá trình đặt cọc mua bán đất nền, căn cứ theo quy định hiện hành, giúp bạn đọc chủ động phòng tránh và bảo vệ quyền lợi của mình.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn điền thông tin cá nhân đúng trong Hợp đồng đặt cọc

1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Trong giao dịch bất động sản, đặt cọc là bước đầu tiên xác lập thỏa thuận mua bán giữa hai bên.

Trích dẫn pháp luật:
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác… trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

2. Đặt cọc mua bán đất nền là gì?

Đặt cọc mua bán đất nền là việc người mua giao cho người bán một khoản tiền nhằm bảo đảm quyền ưu tiên mua lô đất nền nhất định. Sau khi đạt được thỏa thuận, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục sang tên theo quy định.

>>> Xem thêm: Bạn đã biết địa chỉ văn phòng công chứng gần đây đáng tin cậy nhất chưa?

3. Rủi ro thường gặp khi đặt cọc mua bán đất nền

Đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý

Nhiều chủ đầu tư, môi giới rao bán đất nền thuộc dự án chưa được phê duyệt hoặc chưa có quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đặt cọc trong giai đoạn này tiềm ẩn rủi ro cao vì người bán chưa đủ quyền pháp lý để chuyển nhượng.

Căn cứ pháp lý:
Điều 194 Luật Đất đai 2013: Đất nền trong dự án chỉ được chuyển nhượng khi đã hoàn thành đầu tư hạ tầng và đáp ứng điều kiện về giao dịch bất động sản.

Hợp đồng đặt cọc không rõ ràng hoặc không công chứng

Nhiều trường hợp các bên chỉ lập giấy tay, không ghi rõ nội dung, điều kiện thanh toán, nghĩa vụ hoàn trả hoặc phạt vi phạm. Khi xảy ra tranh chấp, người mua thường không có đủ căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi.

Người nhận đặt cọc không phải chủ sở hữu

Nếu người nhận cọc không phải là chủ đất hoặc không có giấy ủy quyền hợp lệ, thì hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu, gây mất trắng số tiền đặt cọc.

Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vô hiệu khi người xác lập không có năng lực pháp luật hoặc không có quyền đại diện hợp pháp.

Không xác minh tình trạng pháp lý lô đất

Người mua dễ gặp rủi ro nếu không kiểm tra sổ đỏ, tình trạng quy hoạch, tranh chấp, thế chấp ngân hàng… Việc đặt cọc cho đất đang bị ngăn chặn giao dịch hoặc chưa được cấp sổ đỏ sẽ dẫn đến tranh chấp pháp lý.

4. Những lưu ý cần thiết khi đặt cọc mua bán đất nền

Kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc mua bán đất nền

Yêu cầu bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ, giấy tờ dự án, quy hoạch chi tiết.
Kiểm tra thông tin qua Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng.
Tránh giao dịch với bên môi giới không có hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy nhiệm.

Xem thêm: Lao động nữ nuôi con nhỏ có thể được về sớm đến 2 tiếng

Lập hợp đồng đặt cọc mua bán đất nền đúng quy định

Nên lập thành văn bản có đầy đủ nội dung: thông tin bên mua – bên bán, vị trí đất, giá, thời gian giao dịch, trách nhiệm và phạt vi phạm.
Nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại văn phòng công chứng nếu giá trị lớn.
Giao tiền đặt cọc qua chuyển khoản để có chứng từ rõ ràng.

Thỏa thuận rõ về hoàn trả và xử lý tiền cọc

Quy định rõ điều kiện hủy cọc, trường hợp nào thì trả lại tiền, trường hợp nào mất cọc.
Nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết thì phải hoàn lại tiền và chịu phạt.

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ mất bao nhiêu tiền? Cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

5. Ví dụ minh họa thực tế

Trường hợp 1: Anh A đặt cọc 300 triệu đồng mua lô đất nền tại một dự án chưa có sổ đỏ, theo lời giới thiệu của môi giới. Sau 6 tháng, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện pháp lý, anh A muốn lấy lại tiền nhưng không có căn cứ pháp lý vì hợp đồng chỉ viết tay và không quy định trách nhiệm bên bán.

Trường hợp 2: Chị B đặt cọc 200 triệu đồng mua đất nền từ chủ sở hữu, hợp đồng được công chứng rõ ràng. Sau đó, bên bán vi phạm thỏa thuận, chị B khởi kiện và được tòa án buộc hoàn trả tiền cọc kèm theo bồi thường.

>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc đăng ký không?

Kết luận

Đặt cọc mua bán đất nền là bước quan trọng, mang tính ràng buộc cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không thận trọng. Người mua cần trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý, kiểm tra kỹ thông tin lô đất và lập hợp đồng đúng quy định. Trong các trường hợp giá trị lớn hoặc pháp lý phức tạp, nên tham khảo ý kiến luật sư để đảm bảo quyền lợi và hạn chế tranh chấp.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.